ITP de vivienda usada por CCAA (2026)

Una misma vivienda de 200.000 € puede pagar entre 8.000 € y 22.000 € de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) solo por la comunidad autónoma donde está el inmueble. País Vasco aplica un tipo del 4 %, Cataluña del 10 % (11 % por encima del millón). Esa diferencia de 14.000 € sobre la misma operación, con el mismo comprador, mismo financiación e idéntico estado de la vivienda, no es un capricho: el ITP es un impuesto cedido a las CCAA y cada parlamento autonómico fija su propio tipo general, sus tipos reducidos por colectivo y sus bonificaciones.

Este artículo recorre el funcionamiento del impuesto, la tabla comparativa por CCAA, los tipos reducidos que muchos compradores no aprovechan (jóvenes, familias numerosas, discapacidad, VPO, despoblación rural), el papel del Valor de Referencia del Catastro —el cambio normativo más importante de los últimos años— y los plazos del Modelo 600. Es un artículo informativo: una compra de vivienda mueve cifras de seis dígitos, así que la regla de oro es la misma que en cualquier decisión patrimonial: antes de firmar arras o escritura, consulta con un asesor fiscal o una gestoría que aplique a tu CCAA y tu perfil concreto.

Cómo funciona el ITP: lo que paga el comprador de vivienda usada

El ITP grava la transmisión de bienes entre particulares cuando la operación no está sujeta a IVA. La regla práctica es sencilla:

• Vivienda usada (segunda mano, entre particulares): ITP.
• Vivienda nueva (obra nueva, primer comprador del promotor): IVA al 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados, del 0,5 % al 1,5 % según CCAA). Las VPO de régimen especial nuevas: IVA al 4 % + AJD reducido.

ITP e IVA son incompatibles: una operación nunca lleva los dos. La línea divisoria la marca la condición del transmitente y el carácter de la vivienda. Si la vivienda ya ha sido habitada por un particular, aunque esté impecable y la venda un fondo o un banco, paga ITP.

El ITP lo paga siempre el comprador, regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del ITP y AJD. Pactos privados que pongan parte del impuesto a cargo del vendedor son irrelevantes ante Hacienda: la responsabilidad fiscal sigue siendo del comprador. Y se liquida en la CCAA donde está el inmueble, no en la CCAA donde vive el comprador. Si resides en Madrid pero compras una vivienda usada en Cataluña, el ITP se paga según la normativa catalana.

La base del cálculo es el dato más relevante de los últimos años: desde la implantación generalizada del Valor de Referencia del Catastro, el ITP se calcula sobre el Valor de Referencia o el precio de compra, el que sea superior. Aunque pactes con el vendedor un precio de 150.000 €, si el Valor de Referencia que el Catastro asigna a esa vivienda es de 180.000 €, Hacienda calcula el ITP sobre los 180.000 €. El Valor de Referencia se publica anualmente y se puede consultar antes de comprar en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral o la dirección del inmueble.

Tras determinar la base, se aplica el tipo de la CCAA (general o reducido si cumples requisitos) y se liquida con el Modelo 600 en los 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública. Pasado el plazo, recargos del 5 % al 20 % según el retraso (artículo 27 LGT) o sanciones del 50-150 % si Hacienda te requiere antes.

Tabla comparativa: tipo general del ITP en cada CCAA

La tabla siguiente recoge el tipo general del ITP en cada CCAA del régimen común más Ceuta y Melilla, con un resumen de los principales tipos reducidos disponibles. Los territorios forales (Navarra y País Vasco) van en una sección y tabla aparte. Los datos son a mayo de 2026.

Las CCAA donde menos se paga: País Vasco, Madrid, Navarra, Canarias, Andalucía

El País Vasco lidera la tabla con un tipo general del 4 %, el más bajo de toda España. Para vivienda habitual baja al 2,5 %, y en Bizkaia las familias numerosas disponen de un tipo súper reducido del 2,5 % que la convierten en uno de los entornos fiscalmente más ventajosos del país para una compra familiar de vivienda usada. El régimen es foral: cada territorio histórico (Álava, Bizkaia, Gipuzkoa) aprueba su propia normativa con matices.

Madrid mantiene un tipo general del 6 %, el más bajo del régimen común. Las familias numerosas que compran vivienda habitual aplican el 4 %, y existe una bonificación del 100 % —tipo cero efectivo— para jóvenes menores de 35 años que compren vivienda habitual en municipios con menos de 2.500 habitantes, una medida específica frente a la despoblación rural. La regulación detallada se publica en el portal de la Comunidad de Madrid.

Navarra, también régimen foral, parte del 6 % general y aplica el 5 % a vivienda habitual con condiciones. Canarias se sitúa en el 6,5 % general con caso excepcional del 0,01 % para jóvenes menores de 36 años que compran su primera vivienda habitual en municipios con menos de 10.000 habitantes y rentas inferiores a 31.500 € —una rebaja prácticamente total que hay que conocer si encajas en el perfil—.

Andalucía aplica el 7 % general, pero los tipos reducidos son potentes: 6 % para viviendas de hasta 150.000 €, y 3,5 % cuando se combina vivienda habitual hasta 150.000 € con perfil de joven menor de 35, víctima de violencia de género, víctima de terrorismo, comprador de VPO o residente en municipio despoblado; o vivienda habitual hasta 250.000 € con discapacidad ≥ 33 % o familia numerosa. Ceuta y Melilla aplican el 6 % general por su régimen especial.

Las CCAA donde más se paga: Cataluña, Comunitat Valenciana, Galicia, Cantabria

Cuatro CCAA del régimen común aplican un tipo general del 10 % o superior, lo que duplica el coste fiscal de la compra frente a las del bloque anterior. Cataluña mantiene el 10 % general, con un recargo al 11 % si el valor del inmueble supera 1.000.000 €. Los tipos reducidos son significativos —6 % para jóvenes menores de 35 con vivienda habitual, 4 % para familias numerosas, víctimas de violencia de género y compradores de VPO, 3 % en casos específicos de valor inferior a 180.000 €— pero el general sigue siendo de los más altos. La normativa catalana incluye una previsión legal de bajar el general al 9 % desde julio de 2026; conviene verificar la entrada en vigor antes de planificar una compra concreta.

Comunitat Valenciana se sitúa también en el 10 % general, con recargos para valores elevados (típicamente sobre el millón de euros) y tipos reducidos por colectivo (jóvenes, familias numerosas, discapacidad). Galicia aplica el 10 % general pero rebaja al 8 % para vivienda habitual, 4 % para familias numerosas y 5 % para jóvenes en zonas despobladas. Cantabria mantiene el 10 % general con reducciones para jóvenes y vivienda habitual.

Castilla-La Mancha aplica un 9 % general que combina con tipos reducidos especialmente potentes en zonas con riesgo demográfico: 5 % para jóvenes, familias numerosas, monoparentales, discapacidad y zonas despobladas; 4 % en despoblación intensa y 3 % en despoblación extrema. Es uno de los ejemplos más explícitos de política fiscal autonómica con objetivo de repoblación.

Esta diferencia entre CCAA no implica juicio sobre la calidad de los servicios públicos o la política autonómica: cada parlamento decide su propia política fiscal sobre vivienda. Lo que sí implica es que el ITP se paga donde está el inmueble, no donde vive el comprador: si resides en Madrid pero compras una vivienda de segunda mano en Barcelona, tributarás según Cataluña.

Tipos reducidos: el ITP que casi nadie aprovecha

Los tipos reducidos son el ahorro fiscal más infrautilizado de toda la operación de compra de vivienda. La razón es triple: el comprador desconoce su CCAA al detalle, los formularios no aplican automáticamente el reducido aunque cumpla requisitos, y el plazo de 30 días hábiles fuerza a presentar deprisa. Las reducciones más extendidas son:

• Jóvenes: límite de edad variable según CCAA (30, 35 o 40 años). Casi siempre vinculadas a la condición de vivienda habitual y a un tope de valor (entre 150.000 € y 180.000 € es lo más común).
• Familias numerosas: tipos reducidos del 4 % en muchas CCAA, condicionados a vivienda habitual y, en algunas comunidades, a no ser propietario de otra vivienda.
• Discapacidad: ≥ 33 % o ≥ 65 % según la CCAA. Tipos reducidos significativos, a menudo combinados con familia numerosa.
• VPO (Vivienda de Protección Oficial): tipos reducidos universales en casi todas las CCAA del régimen común.
• Despoblación rural: medidas específicas en Castilla-La Mancha (3-5 %), Madrid (bonificación 100 % en municipios de menos de 2.500 hab.), Galicia, Castilla y León, Canarias (0,01 % en pueblos pequeños con renta baja).
• Familias monoparentales: muchas CCAA las equiparan a familia numerosa para acceder al tipo reducido.

La aplicación no es automática: hay que marcar la casilla correspondiente del Modelo 600 y acreditar los requisitos con la documentación adecuada (libro de familia, certificado de discapacidad, título de familia numerosa, certificado de empadronamiento, justificantes de financiación). Si el contribuyente paga al tipo general por error y luego descubre que tenía derecho al reducido, puede solicitar rectificación dentro del plazo de prescripción (4 años), pero conviene hacerlo bien al principio: la devolución requiere expediente, prueba documental y plazos. Si tu perfil encaja en alguna reducción, consulta con un asesor fiscal antes de presentar el modelo para asegurar que se aplica correctamente.

Cómo se calcula el ITP en la práctica

El cálculo del ITP sigue cuatro pasos:

1. Identificar el Valor de Referencia del Catastro del inmueble. Se consulta gratuitamente en sede.catastro.gob.es con la referencia catastral o la dirección. Si no tiene Valor de Referencia asignado —algunos inmuebles atípicos o suelos sin urbanizar—, se usa el valor declarado o el valor real comprobado por la administración.
2. Comparar con el precio de compra pactado en escritura. La base imponible es el mayor de los dos.
3. Aplicar el tipo de tu CCAA (general o reducido si cumples requisitos y los acreditas).
4. Liquidar con el Modelo 600 en la sede electrónica de la administración tributaria autonómica, dentro de los 30 días hábiles desde la escritura.

Un ejemplo concreto. Vivienda en Madrid con precio de compra de 180.000 € y Valor de Referencia de 175.000 €: la base es 180.000 € (el mayor), el tipo general del 6 % se traduce en 10.800 € de ITP. La misma vivienda en Cataluña con el mismo precio: 180.000 € × 10 % = 18.000 €. Si el comprador es joven menor de 35 años y la destina a vivienda habitual, en Cataluña aplica el tipo reducido del 6 %: 10.800 €. La diferencia entre el general y el reducido en una operación así son 7.200 €, suficientes para varios meses de hipoteca.

Si la operación incluye plaza de garaje, trastero u otros anexos, conviene revisar si tributan dentro del mismo Modelo 600 o requieren liquidación separada según la configuración registral. Para simular el coste total de la compra (ITP + notaría + registro + gestión + tasación + cuota mensual de hipoteca), la calculadora de hipoteca integra los gastos asociados y devuelve el coste mensual real del préstamo. Y para entender cómo afectará el conjunto del año fiscal a tu IRPF, la calculadora de IRPF sirve para encajar los efectos en la nómina del comprador.

Régimen foral: País Vasco y Navarra aparte

Los territorios forales aplican normativa propia con cifras sustancialmente distintas. La tabla foral resume el escenario:

Tabla foral

En el País Vasco, cada territorio histórico —Álava, Bizkaia y Gipuzkoa— aprueba su propia normativa, con un tipo general común del 4 % y matices propios en las bonificaciones. Para una vivienda usada de 200.000 €, esto se traduce en 8.000 € de ITP, frente a los 12.000 € de Madrid (6 %), los 14.000 € de Andalucía (7 %) o los 20.000 € de Cataluña (10 %). En Bizkaia, una familia numerosa con título vigente que compre vivienda habitual paga al 2,5 %: 5.000 € sobre la misma operación.

Navarra parte del 6 % general y baja al 5 % en vivienda habitual. Para tu caso concreto, las cifras y requisitos exactos los publica la Hacienda Foral de Navarra, así como las haciendas forales correspondientes en el País Vasco. Recordatorio: el ITP se paga donde está el inmueble, no donde vive el comprador. Una persona residente en Madrid que compra una vivienda en Bizkaia tributa según la normativa vizcaína, no según la madrileña.

Errores frecuentes que te pueden costar miles de euros

Los errores que más se repiten en la liquidación del ITP de vivienda usada y que más caros salen al comprador son seis:

• No marcar el tipo reducido en el Modelo 600 cuando se cumple. Pagar el general y descubrirlo después obliga a una solicitud de rectificación con expediente y plazo de 4 años. Marca la casilla correcta desde la primera presentación.
• Calcular el ITP sobre el precio de compra cuando el Valor de Referencia es superior. Hacienda regulariza la diferencia con recargo y, si lo considera, sanción. La consulta del Valor de Referencia en sede.catastro.gob.es se hace en cinco minutos antes de firmar arras.
• Confundir vivienda nueva con vivienda usada. Si la vivienda ya ha sido habitada por un particular —aunque la venda un fondo o un banco—, paga ITP, no IVA + AJD. Confundirlas genera liquidaciones erróneas y rechequeo de la administración.
• Olvidar el plazo de 30 días hábiles. Cada día que pasa después acumula recargos del 5 % al 20 %.
• No empadronarse en plazo cuando se aplicó tipo reducido por vivienda habitual. La mayoría de CCAA exigen empadronamiento en los 12 meses siguientes; sin él, la administración regulariza al tipo general con recargo.
• Adquirir otra vivienda dentro del plazo que algunas CCAA imponen (4 años en Baleares para mantener el 4 %, por ejemplo). El incumplimiento provoca pérdida del tipo reducido aplicado y deuda con intereses.

Para entender cómo se determina la residencia fiscal del comprador —relevante para los tipos reducidos por vivienda habitual—, el artículo sobre residencia fiscal en una comunidad autónoma recoge los criterios del artículo 72 LIRPF, los días de permanencia y las pruebas que admite Hacienda. Y si tras la compra vas a alquilar la vivienda anterior o estás considerando deducciones autonómicas relacionadas con la vivienda, la comparativa de deducciones por alquiler por CCAA detalla las posibilidades.

Lo que se va y lo que se queda

El mapa del ITP en España se mueve, en 2026, entre el 4 % del País Vasco y el 11 % de Cataluña para inmuebles superiores al millón. Para una vivienda media de 200.000 €, eso son 8.000 € en el extremo bajo y 22.000 € en el alto, una diferencia de 14.000 € que excede el coste de notaría, registro, gestión y tasación juntos. Los tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, discapacidad, VPO o despoblación rural pueden suponer ahorros adicionales de varios miles de euros, pero no son automáticos: hay que cumplir los requisitos, marcar la casilla correcta del Modelo 600 y acreditar todo con documentación.

Tres puntos clave para llevarse: (1) el ITP se paga donde está el inmueble, no donde vive el comprador; (2) la base es el Valor de Referencia del Catastro o el precio de compra, el mayor; (3) el plazo de 30 días hábiles desde la escritura es estricto y los recargos crecen rápido. Para poner número a la operación completa, la calculadora de hipoteca integra los gastos asociados a la compra y la cuota mensual del préstamo.