ITP de vivienda usada por CCAA (2026)

Una misma vivienda de 200.000 € puede pagar entre 6.000 € y 20.000 € de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) solo por el territorio donde está el inmueble. El suelo lo marcan Ceuta y Melilla, con un 3 % efectivo tras la bonificación estatal del 50 %; el techo, Cataluña, que arranca en el 10 %. Esa diferencia de 14.000 € sobre la misma operación, con el mismo comprador, la misma financiación e idéntico estado de la vivienda, no es un capricho: el ITP es un impuesto cedido a las CCAA y cada parlamento autonómico fija su propio tipo general, sus tipos reducidos por colectivo y sus bonificaciones.

El comprador del ejemplo, en todas las cifras de este artículo: una vivienda usada de 200.000 € de más de 120 m² construidos, comprada por una persona sin circunstancias personales especiales —ni familia numerosa, ni joven, ni discapacidad— que no es titular de otras viviendas. El detalle de la superficie no es un capricho: por debajo de 120 m², los tres territorios vascos bajan al 2,5 %, y compararlos con el tipo general del resto dejaría de medir lo mismo.

En valores más altos la horquilla se abre todavía más, porque varias comunidades aplican escalas progresivas: Cataluña llega al 13 % por encima de 1.500.000 € y Baleares también al 13 % por encima de 2.000.000 €.

Este artículo recorre el funcionamiento del impuesto, la tabla comparativa por CCAA, los tipos reducidos que muchos compradores no aprovechan (jóvenes, familias numerosas, discapacidad, VPO, despoblación rural), el papel del Valor de Referencia del Catastro —el cambio normativo más importante de los últimos años— y los plazos del Modelo 600. Es un artículo informativo: una compra de vivienda mueve cifras de seis dígitos, así que la regla de oro es la misma que en cualquier decisión patrimonial: antes de firmar arras o escritura, consulta con un asesor fiscal o una gestoría que aplique a tu CCAA y tu perfil concreto.

Cómo funciona el ITP: lo que paga el comprador de vivienda usada

El ITP grava la transmisión de bienes entre particulares cuando la operación no está sujeta a IVA. La regla práctica es sencilla:

• Vivienda usada (segunda mano, entre particulares): ITP.
• Vivienda nueva (obra nueva, primer comprador del promotor): IVA al 10 % + AJD (Actos Jurídicos Documentados, del 0,5 % al 1,5 % según CCAA). Las VPO de régimen especial nuevas: IVA al 4 % + AJD reducido.

ITP e IVA son incompatibles: una operación nunca lleva los dos. La línea divisoria la marca la condición del transmitente y el carácter de la vivienda. Si la vivienda ya ha sido habitada por un particular, aunque esté impecable y la venda un fondo o un banco, paga ITP.

El ITP lo paga siempre el comprador, regulado en el Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del ITP y AJD. Pactos privados que pongan parte del impuesto a cargo del vendedor son irrelevantes ante Hacienda: la responsabilidad fiscal sigue siendo del comprador. Y se liquida en la CCAA donde está el inmueble, no en la CCAA donde vive el comprador. Si resides en Madrid pero compras una vivienda usada en Cataluña, el ITP se paga según la normativa catalana.

La base del cálculo es el dato más relevante de los últimos años: desde la implantación generalizada del Valor de Referencia del Catastro, el ITP se calcula sobre el Valor de Referencia o el precio de compra, el que sea superior. Aunque pactes con el vendedor un precio de 150.000 €, si el Valor de Referencia que el Catastro asigna a esa vivienda es de 180.000 €, Hacienda calcula el ITP sobre los 180.000 €. El Valor de Referencia se publica anualmente y se puede consultar antes de comprar en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral o la dirección del inmueble.

Tras determinar la base, se aplica el tipo de la CCAA (general o reducido si cumples requisitos) y se liquida con el Modelo 600 en los 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública. Pasado el plazo, si presentas por tu cuenta se aplica el recargo del artículo 27.2 LGT: 1 % más un 1 % adicional por cada mes completo de retraso, y 15 % más intereses a partir de los doce meses. Si Hacienda te requiere antes, ya no hay recargo sino sanción del 50-150 %.

Tabla comparativa: tipo general del ITP en cada CCAA

La tabla siguiente recoge el tipo general del ITP en cada CCAA del régimen común más Ceuta y Melilla, con un resumen de los principales tipos reducidos disponibles. Los territorios forales (Navarra y País Vasco) van en una sección y tabla aparte. Las filas van ordenadas de menor a mayor tipo general. Datos verificados contra el boletín oficial de cada comunidad, actualizados a septiembre de 2026.

Las CCAA donde menos se paga: País Vasco, Madrid, Navarra, Canarias, Andalucía

El tipo más bajo de España no está en la península: Ceuta y Melilla pagan un 3 % efectivo, resultado de aplicar el 6 % con la bonificación estatal del 50 % del art. 57 bis, que no exige residir allí. El País Vasco va detrás con un 4 % sobre la vivienda. Los tres territorios vascos comparten estructura —tipo general de inmuebles del 7 % y tipo propio de vivienda del 4 %— y en los tres la vivienda habitual de hasta 120 m² y las familias numerosas bajan al 2,5 %, lo que los convierte en el entorno más ventajoso de la península para una compra familiar de vivienda usada. El régimen es foral: cada territorio histórico aprueba su propia normativa con matices.

Madrid mantiene un tipo general del 6 %, el más bajo del régimen común. Las familias numerosas que compran vivienda habitual aplican el 4 %, y existe una bonificación del 100 % —tipo cero efectivo— para jóvenes menores de 35 años que compren vivienda habitual en municipios con menos de 2.500 habitantes, una medida específica frente a la despoblación rural. Lo regulan los artículos 28, 29 y 30 bis del Decreto Legislativo 1/2010, de 21 de octubre, texto refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid (BOCM, texto consolidado).

Navarra, también régimen foral, parte del 6 % general, aplica el 5 % a familia numerosa en vivienda habitual y baja al 4 % en municipios en riesgo de despoblación. Canarias se sitúa en el 6,5 % general y tiene de los reducidos más agresivos del país: 5 % para vivienda habitual, 1 % para familia numerosa, discapacidad y familia monoparental, 0 % para VPO, y una bonificación del 20 % en cuota para jóvenes y víctimas de violencia de género.

Andalucía aplica el 7 % general, pero los tipos reducidos son potentes: 6 % para viviendas de hasta 150.000 €, y 3,5 % cuando se combina vivienda habitual hasta 150.000 € con perfil de joven menor de 35, víctima de violencia de género, víctima de terrorismo, comprador de VPO o residente en municipio despoblado; o vivienda habitual hasta 250.000 € con discapacidad ≥ 33 % o familia numerosa. Ceuta y Melilla aplican el 6 % general, pero con la bonificación estatal del 50 % sobre la cuota del artículo 57 bis del texto refundido, que deja el tipo efectivo en el 3 % — el más bajo de España junto con los territorios vascos.

Las CCAA donde más se paga: Cataluña, Baleares y el bloque del 9 %

Cataluña es la comunidad más cara del régimen común y la única que arranca en el 10 %, con una escala que sube al 11 % desde 600.000 €, al 12 % desde 900.000 € y al 13 % desde 1.500.000 €. Es una escala marginal: cada tipo grava solo la parte del valor que cae en su tramo. Los tipos reducidos son significativos —5 % para jóvenes, familias numerosas, monoparentales, discapacidad y víctimas de violencia machista, 7 % para VPO y 4 % en municipios rurales—, pero el general sigue siendo el más alto. Cataluña aplica además un tipo del 20 % a los grandes tenedores y a la compra de edificios enteros de viviendas. Desde el 14 de julio de 2026 cuenta también como gran tenedor quien tenga cinco viviendas o más en municipios declarados de mercado tensionado, aunque sean de zonas distintas. Se libra del tipo del edificio entero la persona física que compra un edificio pequeño para vivir en él con su familia cercana; la calculadora de ITP detalla los requisitos.

Illes Balears llega todavía más arriba en valores altos: su escala va del 8 % al 13 % por encima de 2.000.000 €, aunque para una vivienda media el tipo aplicable es el 8 % del primer tramo.

Por debajo está el bloque del 9 %, formado por Cantabria, Castilla-La Mancha y la Comunitat Valenciana. Esta última bajó del 10 % al 9 % el 1 de junio de 2026, y mantiene un recargo del 11 % para valores superiores a 1.000.000 € que, a diferencia de la escala catalana, no es marginal: grava todo el valor, no solo el exceso.

Galicia aplica un 8 % fijo, no progresivo, y rebaja al 7 % la vivienda habitual y al 3 % los perfiles de discapacidad, familia numerosa, jóvenes, víctimas de violencia de género y, desde 2026, familias monoparentales inscritas en el registro gallego. Conviene señalarlo porque circula por internet una escala progresiva con cortes en 150.000 € y 600.000 € que no consta en la norma: el artículo 14 del Decreto Legislativo 1/2011, en su redacción vigente desde el 1 de enero de 2026, fija un tipo único para inmuebles. Galicia no tiene tramos.

Castilla-La Mancha, dentro de ese mismo bloque, combina su 9 % general con tipos reducidos especialmente potentes en zonas con riesgo demográfico: 5 % para familias numerosas, monoparentales, discapacidad y zonas en riesgo de despoblación; 4 % en despoblación intensa, y 3 % en despoblación extrema y, desde la Ley 1/2026, para jóvenes. Es uno de los ejemplos más explícitos de política fiscal autonómica con objetivo de repoblación.

Esta diferencia entre CCAA no implica juicio sobre la calidad de los servicios públicos o la política autonómica: cada parlamento decide su propia política fiscal sobre vivienda. Lo que sí implica es que el ITP se paga donde está el inmueble, no donde vive el comprador: si resides en Madrid pero compras una vivienda de segunda mano en Barcelona, tributarás según Cataluña.

Tipos reducidos: el ITP que casi nadie aprovecha

Los tipos reducidos son el ahorro fiscal más infrautilizado de toda la operación de compra de vivienda. La razón es triple: el comprador desconoce su CCAA al detalle, los formularios no aplican automáticamente el reducido aunque cumpla requisitos, y el plazo de 30 días hábiles fuerza a presentar deprisa. Las reducciones más extendidas son:

• Jóvenes: límite de edad variable según CCAA (30, 35 o 40 años). Casi siempre vinculadas a la condición de vivienda habitual y a un tope de valor (entre 150.000 € y 180.000 € es lo más común).
• Familias numerosas: los tipos reducidos van del 1 % de Canarias y el 2,5 % de los territorios vascos al 3 % de Galicia y Murcia, el 4 % de Madrid o el 5 % de Cataluña y Navarra, casi siempre condicionados a vivienda habitual y, en algunas comunidades, a no ser propietario de otra vivienda.
• Discapacidad: ≥ 33 % o ≥ 65 % según la CCAA. Tipos reducidos significativos, a menudo combinados con familia numerosa.
• VPO (Vivienda de Protección Oficial): tipos reducidos universales en casi todas las CCAA del régimen común.
• Despoblación rural: medidas específicas en Castilla-La Mancha (del 3 % al 5 %), Madrid (bonificación del 100 % en municipios de menos de 2.500 habitantes), Galicia (6 % en zona rural), Cataluña (4 % en municipio rural) y Navarra (4 %).
• Familias monoparentales: muchas CCAA las equiparan a familia numerosa para acceder al tipo reducido.

La aplicación no es automática: hay que marcar la casilla correspondiente del Modelo 600 y acreditar los requisitos con la documentación adecuada (libro de familia, certificado de discapacidad, título de familia numerosa, certificado de empadronamiento, justificantes de financiación). Si el contribuyente paga al tipo general por error y luego descubre que tenía derecho al reducido, puede solicitar rectificación dentro del plazo de prescripción (4 años), pero conviene hacerlo bien al principio: la devolución requiere expediente, prueba documental y plazos. Si tu perfil encaja en alguna reducción, consulta con un asesor fiscal antes de presentar el modelo para asegurar que se aplica correctamente.

Cómo se calcula el ITP en la práctica

El cálculo del ITP sigue cuatro pasos:

1. Identificar el Valor de Referencia del Catastro del inmueble. Se consulta gratuitamente en sedecatastro.gob.es con la referencia catastral o la dirección. Si no tiene Valor de Referencia asignado —algunos inmuebles atípicos o suelos sin urbanizar—, se usa el valor declarado o el valor real comprobado por la administración.
2. Comparar con el precio de compra pactado en escritura. La base imponible es el mayor de los dos.
3. Aplicar el tipo de tu CCAA (general o reducido si cumples requisitos y los acreditas).
4. Liquidar con el Modelo 600 en la sede electrónica de la administración tributaria autonómica, dentro de los 30 días hábiles desde la escritura.

Un ejemplo concreto. Vivienda en Madrid con precio de compra de 180.000 € y Valor de Referencia de 175.000 €: la base es 180.000 € (el mayor), el tipo general del 6 % se traduce en 10.800 € de ITP. La misma vivienda en Cataluña con el mismo precio: 180.000 € × 10 % = 18.000 €. Si el comprador es joven de hasta 35 años, con renta inferior a 36.000 €, y la destina a vivienda habitual, en Cataluña aplica el tipo reducido del 5 %: 9.000 €. La diferencia entre el general y el reducido en una operación así son 9.000 €, suficientes para varios meses de hipoteca.

¿Quieres calcular tu caso exacto, con el valor real de tu vivienda y la comunidad autónoma donde está? La calculadora de ITP de vivienda usada aplica el tipo vigente de las 19 jurisdicciones españolas, con el desglose completo por tramos y los tipos reducidos disponibles en tu territorio.

Si la operación incluye plaza de garaje, trastero u otros anexos, conviene revisar si tributan dentro del mismo Modelo 600 o requieren liquidación separada según la configuración registral. Para simular el coste total de la compra (ITP + notaría + registro + gestión + tasación + cuota mensual de hipoteca), la calculadora de hipoteca integra los gastos asociados y devuelve el coste mensual real del préstamo. Y para entender cómo afectará el conjunto del año fiscal a tu IRPF, la calculadora de IRPF sirve para encajar los efectos en la nómina del comprador.

Régimen foral: País Vasco y Navarra aparte

Los territorios forales aplican normativa propia con cifras sustancialmente distintas. La tabla foral resume el escenario:

Tabla foral

En el País Vasco, cada territorio histórico —Álava, Bizkaia y Gipuzkoa— aprueba su propia normativa, pero los tres comparten la misma estructura: el tipo general de inmuebles es el 7 %, y la vivienda tiene un tipo propio del 4 %. Para una vivienda usada de 200.000 € de más de 120 m², esto se traduce en 8.000 € de ITP, frente a los 12.000 € de Madrid (6 %), los 14.000 € de Andalucía (7 %) o los 20.000 € de Cataluña (10 %).

Navarra parte del 6 % general, baja al 5 % para familia numerosa en vivienda habitual y al 4 % en municipios en riesgo de despoblación. Para tu caso concreto, las cifras y requisitos exactos los publica la Hacienda Foral de Navarra, así como las haciendas forales correspondientes en el País Vasco. Recordatorio: el ITP se paga donde está el inmueble, no donde vive el comprador. Una persona residente en Madrid que compra una vivienda en Bizkaia tributa según la normativa vizcaína, no según la madrileña.

Errores frecuentes que te pueden costar miles de euros

Los errores que más se repiten en la liquidación del ITP de vivienda usada y que más caros salen al comprador son seis:

• No marcar el tipo reducido en el Modelo 600 cuando se cumple. Pagar el general y descubrirlo después obliga a una solicitud de rectificación con expediente y plazo de 4 años. Marca la casilla correcta desde la primera presentación.
• Calcular el ITP sobre el precio de compra cuando el Valor de Referencia es superior. Hacienda regulariza la diferencia con recargo y, si lo considera, sanción. La consulta del Valor de Referencia en sedecatastro.gob.es se hace en cinco minutos antes de firmar arras.
• Confundir vivienda nueva con vivienda usada. Si la vivienda ya ha sido habitada por un particular —aunque la venda un fondo o un banco—, paga ITP, no IVA + AJD. Confundirlas genera liquidaciones erróneas y rechequeo de la administración.
• Olvidar el plazo de 30 días hábiles. El recargo crece un punto por cada mes completo de retraso, y se dispara al 15 % más intereses en cuanto se cumple un año.
• No empadronarse en plazo cuando se aplicó tipo reducido por vivienda habitual. La mayoría de CCAA exigen empadronamiento en los 12 meses siguientes; sin él, la administración regulariza al tipo general con recargo.
• Adquirir otra vivienda dentro del plazo que algunas CCAA imponen (4 años en Baleares para mantener el 4 %, por ejemplo). El incumplimiento provoca pérdida del tipo reducido aplicado y deuda con intereses.

Para entender cómo se determina la residencia fiscal del comprador —relevante para los tipos reducidos por vivienda habitual—, el artículo sobre residencia fiscal en una comunidad autónoma recoge los criterios del artículo 72 LIRPF, los días de permanencia y las pruebas que admite Hacienda. Y si tras la compra vas a alquilar la vivienda anterior o estás considerando deducciones autonómicas relacionadas con la vivienda, la comparativa de deducciones por alquiler por CCAA detalla las posibilidades.

Lo que suma el ITP al precio de la vivienda

Al presupuesto de la compra hay que sumarle un impuesto que en 2026 va del 3 % efectivo de Ceuta y Melilla y el 4 % de los territorios vascos al 10 % con el que arranca Cataluña, y que en esa comunidad escala hasta el 13 % en inmuebles por encima de 1.500.000 €. Para una vivienda media de 200.000 €, eso son 6.000 € en el extremo bajo y 20.000 € en el alto, una diferencia de 14.000 € que excede el coste de notaría, registro, gestión y tasación juntos. Los tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas, discapacidad, VPO o despoblación rural pueden suponer ahorros adicionales de varios miles de euros, pero no son automáticos: hay que cumplir los requisitos, marcar la casilla correcta del Modelo 600 y acreditar todo con documentación.

Tres puntos clave para llevarse: (1) el ITP se paga donde está el inmueble, no donde vive el comprador; (2) la base es el Valor de Referencia del Catastro o el precio de compra, el mayor; (3) el plazo de 30 días hábiles desde la escritura es estricto y los recargos crecen rápido. Para poner número a la operación completa, la calculadora de hipoteca integra los gastos asociados a la compra y la cuota mensual del préstamo.