Calculadora de hipoteca: tipo fijo, variable y mixto 2026

¿Qué es una hipoteca y cómo funciona en 2026?

Una hipoteca es un préstamo a largo plazo que un banco te concede para comprar una vivienda, garantizado por la propia vivienda. Es decir: si dejas de pagar las cuotas, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la casa para recuperar su dinero. Esa garantía permite al banco prestarte cantidades muy grandes (100.000-500.000 €) durante muchos años (15-40 años) a tipos de interés bastante bajos comparados con otros préstamos.

Para la mayoría de españoles, la hipoteca es el compromiso económico más importante de su vida. Una decisión que tomarás esta semana puede afectar a tus finanzas durante 25-30 años. Por eso conviene entender bien cómo funciona antes de firmar nada.

Los tres elementos clave de cualquier hipoteca

Cuando un banco te ofrece una hipoteca, hay tres números que definen toda la operación:

1. El capital: la cantidad de dinero que te presta el banco. Suele ser el precio del inmueble menos lo que tú aportas como entrada.

2. El plazo: el tiempo que tienes para devolver el préstamo. Lo habitual en España son 25-30 años, aunque va desde 5 hasta 40 años según banco y edad del solicitante.

3. El tipo de interés: el porcentaje que pagas al banco por prestarte el dinero. Puede ser fijo (mismo durante toda la vida del préstamo), variable (cambia según el euríbor) o mixto (combinación de ambos).

A partir de estos tres elementos, el banco calcula tu cuota mensual: la cantidad fija que pagarás cada mes durante todo el plazo (con matices según el tipo de interés).

El cálculo básico: cuánto te cuesta tu hipoteca

La fórmula matemática que utilizan los bancos en España es el sistema de amortización francés, que produce cuotas constantes. Cada mes pagas la misma cantidad, pero la composición de esa cuota cambia con el tiempo:

• Al principio: pagas mucho interés y poco capital. La deuda baja despacio.
• Al final: pagas mucho capital y poco interés. La deuda baja deprisa.

Esta característica del sistema francés tiene una implicación importante: amortizar anticipadamente al principio del préstamo te ahorra mucho más que al final, porque reduce el capital sobre el que se calculan los intereses durante muchos años.

Capital, intereses y coste total

Un ejemplo claro: una hipoteca típica de 200.000 € a 30 años con tipo fijo del 2,75 %:

• Cuota mensual: aproximadamente 816 €/mes.
• Total de cuotas pagadas en 30 años: 816 × 360 = 293.831 €.
• Capital efectivamente devuelto al banco: 200.000 €.
• Intereses totales pagados: 93.831 €.

Es decir, una hipoteca de 200.000 € te acaba costando casi 300.000 € en total. Los intereses son el 47 % extra sobre el capital prestado. Cuanto más bajo el tipo de interés y más corto el plazo, menores los intereses totales.

El euríbor: el dato que mueve las hipotecas variables

El euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es el índice de referencia oficial para las hipotecas variables y mixtas en España.

Valor actual del euríbor (abril 2026): 2,747 %.

Cuando contratas una hipoteca variable, tu tipo de interés se compone como euríbor + diferencial. El diferencial lo fija el banco (típicamente entre 0,49 % y 0,80 %) y el euríbor cambia según las condiciones económicas europeas.

Esto significa que las hipotecas variables se revisan periódicamente (cada 6 o 12 meses según contrato) y la cuota cambia según el euríbor del momento. Pueden subir o bajar significativamente: durante 2022-2023 el euríbor subió del -0,5 % al 4 %, lo que disparó las cuotas de millones de hipotecados.

Cuándo se firma una hipoteca y cuánto se tarda

El proceso típico de contratación de una hipoteca en España dura entre 4 y 10 semanas desde que pides la primera oferta hasta que firmas en notaría. Etapas:

1. Comparación de ofertas (1-3 semanas): hablas con varios bancos, recibes ofertas vinculantes.
2. Solicitud formal (1-2 semanas): presentas documentación (nómina, declaración renta, contrato de compraventa, etc.).
3. Tasación (1 semana): tasador independiente valora el inmueble.
4. Análisis de riesgo del banco (2-4 semanas): aprueba o rechaza la operación.
5. Notaría (1-2 semanas): lectura de documentación 10 días antes (FEIN), firma final.

Importante: por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, debes recibir la oferta vinculante (FEIN) al menos 10 días antes de la firma para revisarla. Acudir al notario antes de esos 10 días es ilegal y puede invalidar la operación.

El esquema general del coste de comprar vivienda

Mucha gente confunde "el precio de la casa" con "el coste de comprarla". Son cosas distintas. Al comprar una vivienda en España hay que sumar al precio:

• Entrada o ahorros aportados: típicamente 20 % del precio (los bancos no suelen financiar más del 80 %).
• Gastos asociados: notaría, registro, gestoría, tasación: aproximadamente 1.500-3.000 €.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en vivienda usada: 6-10 % del precio según CCAA.
• IVA (10 %) + AJD (1-1,5 %) en vivienda nueva.
• Comisión de apertura del banco: 0 %-1 % del capital.

Regla práctica: necesitas tener ahorrado aproximadamente el 30-32 % del precio del inmueble (20 % entrada + 10-12 % gastos) antes de comprar. Esta calculadora cubre solo la parte del préstamo hipotecario; los gastos asociados son aparte.

Tipos de hipoteca: fijo, variable y mixto

La decisión más importante al contratar una hipoteca, después del importe y el plazo, es el tipo de interés. En España existen tres modalidades principales: fijo, variable y mixto. Cada uno tiene ventajas y riesgos. La elección correcta depende de tu perfil financiero, tu tolerancia al riesgo y la previsión que tengas sobre cómo evolucionarán los tipos.

Hipoteca a tipo fijo

En una hipoteca a tipo fijo, el interés que pagas no cambia durante toda la vida del préstamo. Si firmas al 2,75 % TIN, pagarás ese 2,75 % el primer mes, el mes 100 y el último mes.

Ventajas:

• Estabilidad total: sabes exactamente cuánto pagarás cada mes durante 25-30 años. Tu cuota nunca subirá.
• Tranquilidad psicológica: no tienes que estar pendiente del euríbor.
• Ideal para presupuestos ajustados: la cuota fija facilita la planificación financiera familiar.

Inconvenientes:

• Tipos algo más altos: al asumir el banco el riesgo de subidas del euríbor, te cobra más que en variable.
• No te beneficias de bajadas: si el euríbor baja a 0 %, seguirás pagando tu tipo fijo.
• Comisiones de amortización anticipada más altas: hasta el 2 % si amortizas en los primeros 10 años (regulado por Ley 5/2019).

Tipos típicos del mercado en mayo 2026: entre 2,40 % y 3,30 % TIN, con la mayoría de bancos en torno al 2,70 %-2,90 %.

Cuándo conviene: si valoras la seguridad por encima del ahorro potencial, si tu presupuesto es justo y no podrías asumir subidas de cuota, o si crees que los tipos van a subir significativamente en los próximos años.

Hipoteca a tipo variable

En una hipoteca variable, el interés se compone como euríbor + diferencial, y se revisa periódicamente (cada 6 o 12 meses según contrato). Esto significa que tu cuota puede subir o bajar con cada revisión.

Estructura típica:

• Año 1 (bonificado): tipo fijo bajo (típicamente 1,50 %-2,00 % TIN), independiente del euríbor.
• Año 2 en adelante: euríbor + diferencial. El diferencial lo fija el banco (entre 0,49 % y 0,80 % típicamente) y se mantiene durante toda la vida del préstamo.

Ventajas:

• Tipos iniciales muy bajos: el primer año pagas poco. Y si el euríbor está bajo, pagarás poco también después.
• Te beneficias de bajadas: si el euríbor baja, tu cuota baja con la siguiente revisión.
• Comisiones de amortización anticipada bajas: máximo 0,25 % los primeros 3 años, después 0,15 % o 0 % según contrato.

Inconvenientes:

• Riesgo real de subidas: el euríbor puede subir mucho en poco tiempo. Entre 2022 y 2024, subió del -0,5 % al 4 %, multiplicando algunas cuotas por 2.
• Incertidumbre: nunca sabes con seguridad cuánto pagarás dentro de 5 años.
• Estrés psicológico: muchos hipotecados variables pasan momentos de ansiedad cuando el euríbor sube.

Tipos del mercado en mayo 2026:

• Euríbor abril 2026: 2,747 % (cierre oficial publicado en BOE).
• Diferencial típico: 0,60 %-0,80 %.
• Tipo aplicable año 2+: aproximadamente 3,35 %-3,55 % TIN.

Cuándo conviene: si tu situación financiera es holgada y podrías asumir subidas de cuota sin problema, si crees que los tipos están en máximos y van a bajar, o si planeas amortizar anticipadamente buena parte del préstamo (las comisiones bajas te benefician).

Hipoteca a tipo mixto

La hipoteca mixta es una combinación: durante los primeros años pagas un tipo fijo, después pasas a variable.

Estructura típica:

• Tramo fijo (años 1 a N): tipo fijo bajo (típicamente 1,50 %-2,75 % TIN). Suelen ser 3, 5 o 10 años.
• Tramo variable (años N+1 hasta fin): euríbor + diferencial.

Ventajas:

• Estabilidad inicial: durante los primeros años (los más sensibles para el bolsillo familiar) tienes cuota fija.
• Flexibilidad a largo plazo: cuando termina el tramo fijo, puedes amortizar, subrogar a otro banco o seguir con la variable.
• Tipos iniciales muy competitivos: los bancos compiten en este producto, ofreciendo tramos fijos por debajo de las hipotecas fijas puras.

Inconvenientes:

• Incertidumbre futura: cuando termina el tramo fijo, no sabes cómo estará el euríbor.
• Estructura compleja: hay que entender bien la transición entre tramos.
• Salto potencial al cambio de tramo: si el euríbor está alto al pasar a variable, la cuota puede subir significativamente.

Tipos del mercado en mayo 2026:

• Tramo fijo (5 años): 1,50 %-2,75 % TIN.
• Tramo variable: euríbor + 0,50 % a 0,75 % diferencial.

Cuándo conviene: si planeas amortizar buena parte del préstamo durante el tramo fijo, si esperas que tu situación económica mejore en los próximos años, o si quieres un tipo bajo inicial pero no quieres comprometerte 30 años a tipo fijo.

Cómo decidir entre fijo, variable y mixto

No hay una respuesta única. Depende de varios factores:

Tu tolerancia al riesgo financiero:

• Baja → tipo fijo.
• Alta → variable o mixto.

Tu situación económica:

• Justa, sin colchón de ahorro → tipo fijo (cuota predecible).
• Holgada, con margen ante imprevistos → variable o mixto.

Tu plan de amortización:

• Amortización significativa los primeros años → mixto o variable (comisiones bajas).
• No vas a amortizar → fijo (la diferencia de tipo se compensa en estabilidad).

Tu visión del euríbor:

• Crees que va a subir → fijo.
• Crees que va a bajar o mantenerse → variable.
• No tienes opinión clara → mixto (cubre ambos escenarios).

El factor TAE: lo que de verdad cuesta tu hipoteca

Una distinción importante: el TIN (Tipo de Interés Nominal) es solo el interés del préstamo. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye también todos los gastos asociados: comisión de apertura, productos vinculados, seguros obligatorios, etc.

Comparar siempre por TAE, no por TIN. Una hipoteca con TIN bajo pero muchos productos vinculados (seguros caros, plan de pensiones, tarjeta) puede tener una TAE más alta que otra con TIN ligeramente superior pero sin vinculaciones.

Esta calculadora trabaja con TIN porque es el dato que el usuario maneja al hacer comparaciones rápidas. Para una comparación rigurosa, pide al banco la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y compara las TAEs reales.

El estado del mercado hipotecario español en 2026

Tras la fuerte subida del euríbor de 2022-2024 y su estabilización en 2025-2026, el mercado actual está marcado por:

• Estabilidad del euríbor en torno al 2,5 %-2,8 %.
• Recuperación del fijo: la mayoría de bancos vuelve a ofrecer tipos fijos competitivos (2,5 %-3 %).
• Auge del mixto: especialmente atractivo cuando el euríbor está alto pero hay expectativas de bajada.
• Variables menos populares: los compradores son más conservadores tras la experiencia reciente.
• Política del BCE: reuniones decisivas en mayo y junio que pueden marcar un punto de inflexión en la política monetaria.

Según datos de Gibobs, el 92 % de hipotecas firmadas en abril 2026 fueron a tipo fijo, el 8 % mixtas, y las variables son residuales. La gente busca seguridad tras la experiencia del euríbor al 4 %.

Cómo se calcula la cuota: el sistema de amortización francés

Si quieres entender realmente tu hipoteca, necesitas conocer el sistema de amortización francés: el método matemático que utilizan el 99 % de hipotecas en España para calcular las cuotas. Es lo que explica por qué al principio pagas casi todo en intereses, por qué amortizar anticipadamente al inicio te ahorra tanto dinero, y cómo se reparte cada euro que pagas mes a mes.

Qué es el sistema francés y por qué lo usan los bancos

El sistema francés es un método de amortización con cuotas constantes: pagas la misma cantidad cada mes durante toda la vida del préstamo (con matices en variables y mixtas). Es popular porque ofrece previsibilidad: las familias saben cuánto tienen que reservar cada mes, lo que facilita la planificación.

Existen otros sistemas (alemán con cuotas decrecientes, americano con un único pago final), pero en España el francés es prácticamente universal. Esta calculadora aplica solo este sistema.

La fórmula matemática

La cuota mensual se calcula con esta fórmula:

C = V × i / (1 − (1 + i)^(−N))

Donde:

• C: cuota mensual.
• V: capital prestado (lo que te da el banco).
• i: tipo de interés mensual (TIN anual / 12).
• N: número de cuotas totales (años × 12).

Ejemplo de validación: hipoteca de 100.000 € a 30 años al 2 % TIN fijo.

• i mensual = 0,02 / 12 = 0,001666...
• N = 30 × 12 = 360.
• C = 100.000 × 0,001666... / (1 − (1,001666...)^(−360))
• C = 369,62 €/mes.

Esta cifra exacta es el caso canónico que cualquier calculadora de hipoteca debe dar. Si una calculadora te da otra cifra para estos mismos datos, hay un error en su fórmula. Esta calculadora ha sido validada al céntimo contra este caso.

Cómo se reparte cada cuota: capital vs intereses

Aquí está el detalle más importante del sistema francés: aunque pagues la misma cuota cada mes, lo que se destina a capital y a intereses cambia con el tiempo.

En cada cuota mensual:

• Intereses del mes = capital pendiente al inicio del mes × i mensual.
• Capital amortizado = cuota − intereses.
• Capital pendiente final = capital pendiente inicial − capital amortizado.

Veamos qué ocurre con el ejemplo anterior (100.000 € / 30 años / 2 % / cuota 369,62 €/mes):

Mes 1:

• Capital pendiente inicial: 100.000 €.
• Intereses: 100.000 × 0,001666 = 166,67 €.
• Capital amortizado: 369,62 − 166,67 = 202,95 €.
• Capital pendiente final: 99.797,05 €.

Mes 12 (un año después):

• Capital pendiente inicial: 97.518 €.
• Intereses: 162,53 €.
• Capital amortizado: 207,09 €.

Mes 180 (mitad del préstamo, 15 años):

• Capital pendiente: 56.580 €.
• Intereses: 94,30 €.
• Capital amortizado: 275,32 €.

Mes 360 (último mes):

• Capital pendiente: 369 €.
• Intereses: 0,62 €.
• Capital amortizado: 369 € (casi todo va a capital).

Esta es la peculiaridad del sistema francés: al principio del préstamo, la mayor parte de tu cuota se va en intereses; al final, casi todo va a capital.

El cuadro de amortización completo

El cuadro de amortización es la tabla mes a mes que muestra: número de cuota, importe de la cuota, intereses pagados, capital amortizado y capital pendiente.

Cifras totales del ejemplo (100.000 € / 30 años / 2 %):

• Total pagado en 360 cuotas: 133.063 €.
• Capital devuelto al banco: 100.000 €.
• Intereses totales pagados: 33.063 €.

Es decir, una hipoteca al 2 % durante 30 años te cuesta un 33 % extra en intereses sobre el capital prestado. Y eso con un tipo bajo: a tipos del 4-5 %, los intereses superarían el 70-80 % del capital.

Esta calculadora genera el cuadro completo (360 filas para una hipoteca a 30 años). Te muestra un resumen en pantalla (primer año + cambios de tramo + cada 5 años + último año) y puedes expandir el cuadro completo bajo demanda.

Por qué amortizar al principio te ahorra mucho más

El sistema francés tiene una consecuencia muy práctica que entiende mucha menos gente de la que debería: amortizar anticipadamente al principio del préstamo te ahorra mucho más dinero que hacerlo al final.

Veamos por qué con un ejemplo. Si amortizas 10.000 € extra:

En el año 1 (capital pendiente alto):

• Esos 10.000 € reducen el capital sobre el que se calcularán intereses durante los próximos 29 años.
• Ahorro de intereses: ~6.000-8.000 € en total.

En el año 25 (capital pendiente bajo):

• Esos 10.000 € reducen el capital solo durante los 5 años restantes.
• Ahorro de intereses: ~500-1.000 € en total.

La diferencia es enorme: amortizar pronto puede ahorrarte 5-10 veces más que amortizar tarde. Por eso muchos asesores financieros recomiendan: si dispones de un dinero extra (herencia, paga extra, indemnización), úsalo para amortizar al principio del préstamo, no para invertirlo a tipos bajos.

Esta calculadora incluye un simulador de amortización anticipada que te permite ver exactamente cuánto te ahorrarías con tus datos concretos.

Cómo cambian las cuotas en variable y mixta

En hipotecas a tipo fijo, la cuota es la misma todos los meses. En variables y mixtas, la cuota cambia en momentos concretos:

En variable:

• Año 1: cuota fija al TIN inicial bonificado.
• Año 2 en adelante: cuota se recalcula al TIN aplicable (euríbor + diferencial) tomando como capital lo que quede pendiente al final del año 1.
• En cada revisión posterior (anual o semestral), se vuelve a recalcular con el euríbor del momento.

En mixta:

• Tramo fijo (años 1 a N): cuota fija al TIN del tramo fijo.
• Tramo variable (años N+1 hasta fin): cuota se recalcula con el TIN variable aplicable, tomando como capital lo que quede pendiente al cambio de tramo.

Esta calculadora gestiona todos estos cambios automáticamente y te muestra las distintas cuotas que pagarás en cada fase.

Una nota técnica: cuota del año 1 en variable

Hay un detalle técnico que conviene conocer: la cuota del año 1 en hipotecas variables se calcula como si todo el plazo fuera al TIN bonificado. Es decir, para una hipoteca variable a 30 años con año 1 al 1,50 %, la cuota del año 1 se calcula con la fórmula del sistema francés aplicada a 30 años al 1,50 %.

Esto significa que la transición al año 2 puede ser brusca: si el euríbor + diferencial del año 2 es notablemente superior al TIN bonificado, la cuota subirá. Esta calculadora te muestra ambas cuotas claramente para que veas el "shock" potencial.

Algunos bancos pueden aplicar variantes a esta fórmula, pero la inmensa mayoría de calculadoras y simuladores oficiales utilizan la versión aplicada aquí.

Por qué entender el sistema francés te ayuda a decidir

Conocer cómo funciona el sistema francés cambia decisiones prácticas:

• Plazo: alargar la hipoteca de 25 a 30 años puede bajar tu cuota mensual un 8-10 %, pero te hace pagar un 25-30 % más de intereses totales. La cuenta no siempre compensa.
• Tipo: una diferencia de 0,5 puntos en el TIN (por ejemplo, 2,5 % vs 3 %) supone 15.000-25.000 € más a lo largo de 30 años en una hipoteca de 200.000 €. Negociar con el banco vale mucho la pena.
• Amortización: si tienes capacidad de ahorro, amortizar anticipadamente los primeros 5-10 años es la inversión financiera más rentable que puedes hacer.
• Vinculaciones: si te ofrecen bajada de TIN a cambio de contratar seguros o plan de pensiones, calcula bien si compensa. A veces los productos vinculados cuestan más de lo que ahorras en TIN.

Esta calculadora te permite simular todos estos escenarios al céntimo para que tomes decisiones informadas sobre la decisión económica más importante de tu vida.

Cómo usar esta calculadora paso a paso

Esta calculadora tiene dos modos de cálculo: el básico (cuota mensual de tu hipoteca) y el avanzado (simulación de amortización anticipada). Te explico cómo usar cada uno para sacarles el máximo partido.

Paso 1: elige el modo de cálculo

En la parte superior de la calculadora encontrarás dos pestañas:

"Calcular hipoteca" (default): para conocer tu cuota mensual y el coste total de la hipoteca según tipo, plazo y entrada.

"Amortización anticipada": para simular cuánto te ahorras al hacer un pago extra durante la vida de la hipoteca.

Empieza siempre por la primera pestaña. Una vez tienes calculada tu hipoteca base, puedes pasar al modo de amortización anticipada para simular escenarios.

Paso 2: introduce los datos básicos del inmueble

Tres campos esenciales que siempre debes rellenar:

Precio del inmueble: el precio total de la vivienda que quieres comprar (sin IVA ni gastos asociados, solo el precio de venta acordado con el vendedor).

Ahorros aportados / entrada: la cantidad que tú aportas. Por defecto la calculadora propone el 20 % del precio del inmueble (que es lo habitual y lo que la mayoría de bancos exige). Puedes modificarlo:

• Si tienes más ahorros y quieres aportar más, súbelo. Reducirás el capital de la hipoteca y los intereses totales.
• Si tienes menos, bájalo. La calculadora avisará si tu LTV (loan-to-value) supera el 80 %.

Plazo (años): el número de años durante los que pagarás la hipoteca. Lo habitual es 25-30 años. Plazos más largos bajan tu cuota mensual pero aumentan los intereses totales. Plazos más cortos hacen lo contrario.

La calculadora muestra en tiempo real:

• Capital a financiar: precio menos ahorros aportados.
• LTV: porcentaje del precio que va a hipoteca. Si supera 80 %, badge de aviso.

Paso 3: elige el tipo de hipoteca

Selecciona en el toggle el tipo: Fijo, Variable o Mixto. Cada uno desbloquea inputs distintos:

Si eliges Fijo:

• TIN fijo (%): el tipo de interés nominal anual. Por defecto 2,75 % (típico del mercado actual). Edítalo según la oferta de tu banco.

Si eliges Variable:

• TIN primer año (%): muchos bancos ofrecen un tipo bonificado fijo el primer año. Por defecto 1,50 %. Si tu hipoteca no tiene esta bonificación, pon el mismo tipo que el resultado de euríbor + diferencial.
• Diferencial (%): el porcentaje fijo que se suma al euríbor. Por defecto 0,75 %. Es lo que negocias con el banco.
• Euríbor actual (%): por defecto 2,747 % (media oficial abril 2026 según BOE). Si conoces un valor más reciente, edítalo.

Si eliges Mixto:

• Años a tipo fijo: por defecto 5. Es el número de años iniciales con cuota fija.
• TIN tramo fijo (%): por defecto 1,90 %. El tipo durante esos años iniciales.
• Diferencial tramo variable (%): por defecto 0,60 %. Para cuando termina el tramo fijo.
• Euríbor: por defecto 2,747 %.

Paso 4: revisa el resultado del modo "Calcular hipoteca"

La calculadora muestra el resultado en varios bloques:

HERO (visible sin scroll en móvil):

• Tu cuota mensual.
• Si es variable: "Año 1: X €/mes, Año 2 en adelante (estimado): Y €/mes".
• Si es mixto: "Tramo fijo (X años): Y €/mes, Tramo variable (estimado): Z €/mes".

Resumen:

• Capital financiado.
• Plazo total.
• LTV.
• Coste total de la hipoteca (suma de todas las cuotas).
• Intereses totales pagados.
• Tipo medio efectivo.

Cuadro de amortización (acordeón expandible):

• Resumen visible: primer año + cambios de tramo + cada 5 años + último año.
• Botón "Ver cuadro completo" para mostrar mes a mes los 360 pagos (en una hipoteca a 30 años).

Paso 5: cambia al modo "Amortización anticipada"

Una vez tienes calculada tu hipoteca base, pasa a la segunda pestaña. La calculadora hereda automáticamente todos los datos del modo anterior (precio, ahorros, plazo, tipo, etc.).

Inputs adicionales:

Importe a amortizar (€): la cantidad extra que vas a pagar. Puede ser desde unos cientos de euros hasta amortizar casi todo el capital pendiente.

En qué año amortizas: el año durante el cual harías el pago anticipado. Cuanto antes amortices, más intereses te ahorras.

Modalidad:

• Reducir cuota: pagas menos cada mes durante el resto del plazo, mismo plazo final.
• Reducir plazo: pagas la misma cuota cada mes pero acabas la hipoteca antes.

(En la siguiente sección comparamos ambas opciones a fondo).

Paso 6: revisa el resultado del modo "Amortización anticipada"

La calculadora muestra:

HERO:

• "Te ahorras X € en intereses al amortizar Y € en el año Z".
• Si reducir-cuota: "Tu nueva cuota será X €/mes, ahorras Y €/mes".
• Si reducir-plazo: "Acabarás de pagar X meses antes (ahorro de Y meses)".

Comparativa "sin vs con amortización":

Concepto	Sin amortización	Con amortización	Ahorro
Cuota mensual	X €	Y €	Z €/mes
Coste total	X €	Y €	Z €
Intereses totales	X €	Y €	Z €
Plazo final	X meses	Y meses	Z meses

Paso 7: planifica tu estrategia con los resultados

La calculadora es una herramienta para tomar decisiones, no solo para curiosear. Algunos consejos prácticos:

Si vas a contratar una hipoteca:

• Compara los tres tipos (fijo/variable/mixto) con tus mismos datos. Verás la diferencia económica real.
• Prueba distintos plazos (25, 30, 35 años). Compara la diferencia entre cuota mensual y coste total.
• Verifica si tu LTV es ≤ 80 %. Si no, considera ahorrar más antes de comprar.

Si ya tienes hipoteca y planeas amortizar:

• Calcula el ahorro real con tu situación concreta.
• Compara reducir cuota vs reducir plazo.
• Considera el coste de oportunidad: ese dinero invertido al 5-7 % (renta variable a largo plazo) podría generar más rentabilidad que el ahorro de intereses al tipo de tu hipoteca.

Si estás considerando subrogación:

• Calcula tu hipoteca actual y simula la nueva oferta del banco al que quieres pasarte. Compara el coste total restante en ambos escenarios.

Si los números no te cuadran con tu hipoteca real

Algunas razones por las que tu cuota real puede diferir de la calculada:

• Productos vinculados: tu banco te aplica una bonificación al TIN por contratar seguros, plan de pensiones, tarjetas, etc. Esta calculadora no aplica vinculaciones.
• Comisiones: comisión de apertura, gastos de tasación, etc. No incluidas en la cuota mensual.
• Seguros obligatorios: el seguro de hogar (obligatorio) y el de vida (no obligatorio pero a menudo vinculado) se pagan aparte.
• Tu euríbor de revisión: si tu hipoteca es variable y se revisó en un mes con euríbor distinto al actual, tu cuota refleja ese euríbor.
• Convenios distintos: hipotecas para jóvenes (avales ICO), funcionarios, colectivos profesionales, etc., pueden tener tipos especiales.

Para la cuota exacta, pide a tu banco la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): es el documento oficial con todos los datos de la oferta vinculante, regulado por la Ley 5/2019.

La amortización anticipada: cómo te ahorra dinero

La amortización anticipada es una de las decisiones financieras más rentables que puedes tomar si tienes hipoteca. Consiste en pagar al banco una cantidad extra (además de tu cuota mensual habitual) para reducir el capital pendiente y, con ello, los intereses que pagarás en el futuro. El ahorro puede ser de decenas de miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.

Por qué amortizar reduce tanto los intereses

Como vimos en la sección sobre el sistema de amortización francés, los intereses de cada cuota se calculan sobre el capital pendiente al inicio del mes. Cuanto mayor el capital pendiente, mayores los intereses.

Cuando haces una amortización anticipada de, por ejemplo, 10.000 €, ese capital deja de generar intereses para el banco durante todos los meses restantes del préstamo. Si te quedan 25 años de hipoteca al 3 %, esos 10.000 € te habrían generado aproximadamente 6.000-7.000 € en intereses adicionales. Eliminándolos, te ahorras esa cantidad.

Es matemática pura: amortizar capital pendiente reduce los intereses futuros que pagas al banco. El ahorro depende de cuánto amortices, cuándo lo hagas y a qué tipo está tu hipoteca.

El factor "cuándo": amortizar pronto es mucho más rentable

Aquí está la clave que muchos no entienden bien: el momento en que amortizas importa enormemente.

Ejemplo: hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 % TIN fijo. Amortizas 20.000 € extra y eliges modalidad "reducir cuota":

Año en que amortizas	Ahorro total en intereses
Año 1 (capital pendiente alto)	~9.500 €
Año 5	~7.500 €
Año 10	~5.500 €
Año 15	~3.500 €
Año 20 (capital pendiente bajo)	~2.000 €
Año 25	~700 €

Amortizar en el año 1 te ahorra casi 14 veces más que amortizar en el año 25, por la misma cantidad amortizada. Esto es consecuencia directa del sistema francés, donde al principio del préstamo los intereses representan una parte mayor de cada cuota.

Conclusión práctica: si dispones de un dinero extra (herencia, paga extra, indemnización, ahorro acumulado), úsalo para amortizar al principio del préstamo, no al final. La rentabilidad financiera es enorme.

Cuándo SÍ conviene amortizar anticipadamente

Amortizar conviene cuando:

1. Tu hipoteca tiene un tipo de interés alto (3 % o más):

• A tipos altos, el ahorro de intereses es muy significativo.
• A tipos bajos (1-2 %), puede ser más rentable invertir ese dinero en activos de mayor rendimiento.

2. Estás en los primeros años del préstamo:

• Como vimos, el ahorro es exponencialmente mayor al principio.
• Si llevas más de la mitad del plazo, el ahorro es marginal.

3. Tu situación financiera es estable:

• Tienes empleo seguro, ingresos predecibles.
• No tienes deudas más caras (préstamos personales al 8-12 %, tarjetas al 18-25 %).

4. Tienes ya un colchón de emergencia:

• 3-6 meses de gastos cubiertos en cuenta de fácil acceso.
• Amortizar el dinero que necesitas como liquidez es un error grave.

5. No tienes acceso a inversiones más rentables:

• Si puedes invertir a tipos significativamente superiores al de tu hipoteca, las cuentas pueden compensar.

Cuándo NO conviene amortizar (o conviene menos)

1. Tu hipoteca tiene un tipo muy bajo (menos del 2 %):

• Es posible que invirtiendo en renta fija (depósitos al 3 %, letras al 2,5-3 %) ya saques más rentabilidad sin riesgo.
• En renta variable a largo plazo, la rentabilidad histórica es del 7-9 % anual.

2. Tienes deudas más caras que la hipoteca:

• Préstamos personales (8-12 %), tarjeta (18-25 %), microcréditos (30 %+).
• Cancela primero las deudas más caras.

3. No tienes colchón de emergencia:

• Antes de amortizar, asegúrate de tener 3-6 meses de gastos cubiertos.

4. Estás cerca del final del préstamo:

• Si llevas 25 de 30 años, el ahorro es mínimo.
• Mantener la liquidez puede ser más útil.

5. Estás considerando comprar otra propiedad o cambiar de vivienda:

• Mantener el dinero líquido te da flexibilidad para otra entrada.

La comisión de amortización anticipada

Importante: amortizar anticipadamente puede tener una comisión, regulada por la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario:

Hipoteca a tipo fijo:

• Primeros 10 años: máximo 2 % de la cantidad amortizada.
• A partir del año 11: máximo 1,5 %.

Hipoteca a tipo variable:

• Opción A (típica): primeros 5 años máximo 0,15 %, después 0 %.
• Opción B (alternativa): primeros 3 años 0,25 %, años 3-5 0,15 %, después 0 %.

Hipoteca a tipo mixto:

• Durante el tramo fijo: aplica el régimen de fijo.
• Durante el tramo variable: aplica el régimen de variable.

Estas comisiones son máximos legales: el banco no puede cobrar más, pero sí puede cobrar menos o no cobrar nada. Y solo se aplican si así lo dice tu contrato. Algunos bancos con productos competitivos no cobran comisión.

Importante: esta calculadora no incluye la comisión en sus cálculos. Si tu hipoteca tiene comisión, debes restarla del ahorro mostrado para tener el resultado neto. Por ejemplo, si la calculadora dice "ahorras 7.000 €" y la comisión por amortizar 20.000 € es 2 % (= 400 €), tu ahorro real es 6.600 €.

Cómo se gestiona una amortización anticipada

El proceso es sencillo y se puede hacer en cualquier momento del préstamo:

1. Verifica las condiciones de tu contrato:

• Comisión aplicable.
• Importe mínimo o máximo (algunos bancos exigen mínimos de 1.000 € o 3.000 €).
• Modalidades disponibles (reducir cuota, reducir plazo, o ambas).

2. Solicítala al banco:

• Generalmente se puede hacer online (banca digital).
• También presencialmente o por teléfono.
• Algunos bancos exigen un preaviso de 15-30 días.

3. Elige la modalidad:

• Reducir cuota: tu siguiente cuota será menor, plazo igual.
• Reducir plazo: cuota igual, acabas antes.

4. El banco aplica la amortización:

• Reduce el capital pendiente en el importe que has aportado.
• Cobra la comisión si aplica (se descuenta del importe amortizado o se cobra aparte).
• Te entrega un nuevo cuadro de amortización con la situación actualizada.

Estrategias prácticas de amortización

Estrategia 1: amortización agresiva los primeros años

Si dispones de capacidad de ahorro, dedica los primeros 5-10 años a amortizar agresivamente. El ahorro de intereses es máximo en este periodo. Una persona con hipoteca de 200.000 € a 30 años puede llegar a acortar la hipoteca a 18-20 años con amortizaciones modestas pero constantes.

Estrategia 2: aprovechar pagas extras

Una técnica simple: dedicar la paga extra de junio o diciembre a amortizar cada año. En 30 años, eso suma 60 amortizaciones que reducen significativamente los intereses totales.

Estrategia 3: amortización por hito

Amortizar cada vez que alcances un hito personal (subida de sueldo, devolución IRPF significativa, herencia, lotería). Va a buen ritmo y aprovecha entradas extraordinarias.

Estrategia 4: amortizaciones grandes en momentos clave

Una sola amortización grande al principio (por ejemplo, 30.000 € en el año 3) tiene un efecto muy potente. Si recibes una herencia o vendes algún activo, este es uno de los mejores destinos.

Una nota sobre el coste de oportunidad

Amortizar tu hipoteca al 3 % es equivalente a obtener una rentabilidad del 3 % libre de riesgo (porque garantizas ahorrarte esos intereses).

Compara con tus alternativas:

• Cuenta corriente: 0 % (mala alternativa, claramente amortiza).
• Depósito bancario: 2-3 % (puede ser similar o ligeramente inferior, depende del momento).
• Letras del Tesoro: 2,5-3 % (similar, depende del tipo).
• Renta fija a largo plazo: 4-5 % (puede compensar).
• Renta variable a largo plazo: 7-9 % promedio histórico (mayor rentabilidad pero con riesgo).

Si tu hipoteca está al 1,5 %, casi cualquier inversión razonable te da más. Si tu hipoteca está al 4-5 %, amortizar suele ser la opción más rentable y segura.

La elección final depende de tu perfil de riesgo, edad, horizonte temporal y objetivos financieros. No hay una respuesta universal.

¿Reducir cuota o reducir plazo? Comparativa

Cuando vas a hacer una amortización anticipada, el banco te dará a elegir entre dos modalidades: reducir cuota o reducir plazo. Es una decisión que mucha gente toma sin pensar demasiado, pero que tiene implicaciones financieras significativas. Te explico cada opción y cuándo conviene cada una.

Modalidad 1: Reducir cuota

Cómo funciona: amortizas X €. El banco recalcula tu cuota mensual con el nuevo capital pendiente, manteniendo el mismo plazo final del préstamo. Pagas menos cada mes durante el resto del plazo.

Ejemplo: hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 %, cuota actual 843 €/mes. Amortizas 20.000 € en el año 5:

• Cuota antes: 843 €/mes.
• Cuota nueva (reducir cuota): 748 €/mes.
• Ahorro mensual: 95 €/mes.
• Plazo final: el mismo (mes 360).
• Intereses ahorrados: ~7.500 €.

Ventajas:

• Liberas liquidez mensual: 95 € extra disponibles cada mes para otros usos.
• Más flexibilidad: si te quedas sin trabajo o cambia tu situación, la cuota más baja es más fácil de mantener.
• Sensación de alivio inmediato: cada mes ves el efecto del esfuerzo.

Inconvenientes:

• Menor ahorro total: el ahorro de intereses es menor que con la modalidad "reducir plazo".
• Mismo plazo de hipoteca: sigues pagando 30 años, con todo lo que implica psicológicamente.

Modalidad 2: Reducir plazo

Cómo funciona: amortizas X €. La cuota mensual se mantiene igual, pero el plazo se acorta. Acabas la hipoteca antes.

Ejemplo: misma hipoteca, misma amortización de 20.000 € en el año 5:

• Cuota antes: 843 €/mes.
• Cuota nueva (reducir plazo): 843 €/mes (igual).
• Plazo final: aproximadamente 47 meses antes (4 años menos).
• Intereses ahorrados: ~12.500 €.

Ventajas:

• Mayor ahorro total: aproximadamente 40-70 % más de ahorro que en la modalidad "reducir cuota".
• Acabas antes: liberación financiera total más temprana.
• Más eficiente desde el punto de vista financiero puro.

Inconvenientes:

• Sin alivio mensual: pagas la misma cuota cada mes.
• Menor flexibilidad: si tu situación cambia, sigues comprometido a la misma cuota.
• Sensación de "no notar" la amortización: el efecto es a largo plazo.

Comparativa numérica directa

Volvamos al ejemplo de hipoteca de 200.000 € a 30 años al 3 %, amortizando 20.000 € en el año 5:

Concepto	Reducir cuota	Reducir plazo	Diferencia
Cuota mensual nueva	748 €	843 € (igual)	95 €
Plazo restante	25 años	~21 años	4 años
Intereses ahorrados	7.500 €	12.500 €	+5.000 €
Coste total restante de hipoteca	menor	menor	reducir plazo gana
Liquidez mensual liberada	95 €/mes durante 300 meses = 28.500 €	0 €	reducir cuota gana en flexibilidad

La modalidad "reducir plazo" te ahorra ~5.000 € más en intereses totales (un 67 % más). Pero "reducir cuota" te libera 28.500 € de liquidez acumulada que puedes usar para otros fines.

Cuándo elegir "reducir cuota"

Esta modalidad es preferible si:

1. Tu cuota mensual actual te aprieta:

• Si estás al límite del esfuerzo financiero recomendado (cuota > 35 % de ingresos).
• Si tienes ingresos justos y la liberación mensual te da margen.

2. Tu situación financiera es incierta:

• Trabajo inestable, ingresos variables.
• Riesgo de cambio de circunstancias (mudanza, pareja, hijos).
• Una cuota más baja es un colchón ante imprevistos.

3. Tienes otros gastos importantes próximos:

• Hijos en edad universitaria.
• Compra de coche, reformas, etc.
• Liberar 95 €/mes durante 25 años son 28.500 € extra para esos gastos.

4. Quieres invertir la diferencia:

• Si los 95 €/mes los dedicas a inversión a largo plazo (fondos indexados, plan de pensiones), pueden generar más rentabilidad que el ahorro de intereses adicional de "reducir plazo".
• A 7 % promedio anual durante 25 años, 95 €/mes generan ~75.000 € (vs 5.000 € de ahorro adicional con "reducir plazo").

5. Tu hipoteca está a tipo bajo:

• Si pagas al 1,5 %, los intereses ahorrados son pocos.
• Mejor tener liquidez disponible.

Cuándo elegir "reducir plazo"

Esta modalidad es preferible si:

1. Tu situación financiera es holgada:

• La cuota actual no te aprieta.
• Ingresos altos y estables.

2. Quieres terminar la hipoteca cuanto antes:

• Por motivos psicológicos (libertad financiera).
• Para vivir más años sin hipoteca antes de jubilarte.

3. Tu hipoteca tiene un tipo alto:

• A tipos del 3 % o más, el ahorro adicional es significativo.

4. No vas a invertir la diferencia:

• Si la "reducción de cuota" se la quedaría tu cuenta corriente al 0 %, mejor "reducir plazo".

5. Estás en los primeros años del préstamo:

• Reducir plazo al principio aprovecha al máximo el efecto del sistema francés.

Una estrategia híbrida: amortización + ahorro forzado

Algunas personas combinan lo mejor de ambos: eligen "reducir plazo" (mayor ahorro de intereses) pero, si en el futuro su situación cambia y necesitan liquidez, pueden alargar el plazo mediante una novación con el banco.

Es una opción menos común pero a veces compensa: maximizas el ahorro de intereses asumiendo el plazo corto, y mantienes la flexibilidad teórica de poder negociar con el banco si las cosas cambian.

El factor psicológico: no subestimes la "liberación"

Más allá del cálculo financiero puro, hay un factor psicológico importante que muchos análisis ignoran. Acabar la hipoteca antes tiene un efecto liberador real: sensación de seguridad, libertad de elegir cambios profesionales sin ataduras, posibilidad de jubilarse antes, etc.

Para algunas personas, ese factor psicológico vale más que la diferencia económica entre ambas modalidades. Si saber que serás libre 4 años antes te aporta tranquilidad y motivación, reducir plazo es mejor para ti aunque las matemáticas digan lo contrario en algún caso concreto.

Cómo decidir: las preguntas clave

Hazte estas preguntas:

1. ¿La cuota actual te aprieta?

• Sí → reducir cuota.
• No → considera reducir plazo.

2. ¿Tu situación financiera es estable a largo plazo?

• Sí → reducir plazo.
• No → reducir cuota (más flexibilidad).

3. ¿Vas a invertir la diferencia mensual o se quedará en cuenta corriente?

• Inversión rentable (>5 %) → reducir cuota e invertir.
• Cuenta corriente → reducir plazo.

4. ¿Tu hipoteca tiene tipo alto o bajo?

• Alto (3 %+) → reducir plazo (mayor ahorro absoluto).
• Bajo (<2 %) → reducir cuota (la diferencia es marginal y la liquidez vale más).

5. ¿Cuántos años llevas pagando?

• Pocos años → reducir plazo (máximo aprovechamiento del sistema francés).
• Ya casi al final → da igual, el ahorro es mínimo en cualquier modalidad.

6. ¿Cuánto valoras la "libertad financiera" anticipada?

• Mucho → reducir plazo.
• Poco → la diferencia económica es lo que importa.

Una recomendación general

Para la mayoría de personas con hipoteca a tipo medio (2,5-3,5 %), situación financiera estable, y horizonte de jubilación a 20-30 años vista, "reducir plazo" tiende a ser la mejor opción porque:

1. Maximiza el ahorro de intereses.
2. Te libera de la deuda antes.
3. La diferencia psicológica es significativa.

Sin embargo, si tu cuota actual te aprieta o tu situación es incierta, "reducir cuota" es más prudente porque te da margen de maniobra ante imprevistos.

Esta calculadora te permite simular ambas opciones con tus datos exactos. Pruébalas con cifras reales y compara: el resultado depende mucho de cada caso concreto.

Casos especiales no cubiertos por esta calculadora

Las hipotecas en España tienen muchas modalidades y casos específicos. Esta calculadora cubre el escenario más habitual: persona física comprando una vivienda con hipoteca estándar (fija, variable o mixta) a tipo de mercado. Pero hay situaciones especiales con tratamiento distinto. Si tu situación encaja en alguno de estos, los resultados son aproximados o no aplican.

Productos vinculados que reducen el TIN

Muchos bancos ofrecen bonificaciones al TIN si contratas productos adicionales con ellos:

• Domiciliación de nómina: bajada típica de 0,10 %-0,30 %.
• Seguro de hogar con la entidad: 0,10 %-0,15 %.
• Seguro de vida con la entidad: 0,10 %-0,15 %.
• Plan de pensiones del banco: 0,10 %-0,20 %.
• Tarjeta de crédito con consumo mínimo: 0,05 %-0,10 %.

La bonificación total puede llegar a 0,50 %-1,00 % del TIN, lo que parece muy atractivo. Pero hay que calcular si el coste de los productos vinculados compensa la bajada del TIN. A veces sí, a veces el banco te cobra más por los seguros que el TIN que te baja.

Esta calculadora no aplica vinculaciones. Si tu oferta tiene productos vinculados, calcula:

1. El TIN bonificado y el TIN sin bonificación.
2. El coste anual de los productos vinculados.
3. La diferencia: ¿compensa o no?

Para una comparación rigurosa, pide al banco la TAE bonificada y la TAE sin bonificar. La TAE incluye todos los costes asociados.

Comisión de amortización anticipada

Como vimos en la sección 5, la Ley 5/2019 regula los topes máximos de la comisión por amortización anticipada:

• Hipoteca fija: hasta 2 % (primeros 10 años) / 1,5 % (después).
• Hipoteca variable: hasta 0,15-0,25 % según contrato.
• Hipoteca mixta: aplica el régimen del tramo en que se amortiza.

Esta calculadora no calcula la comisión. Si tu hipoteca tiene una comisión aplicable, debes restarla manualmente del ahorro mostrado.

Para una nueva hipoteca, intenta negociar comisión cero por amortización anticipada. Es una de las cláusulas más importantes del contrato y muchos bancos competitivos la quitan o reducen. La diferencia puede ser miles de euros si planeas amortizar.

Múltiples amortizaciones anticipadas

Esta calculadora simula una sola amortización anticipada. En la realidad, muchas personas hacen varias amortizaciones a lo largo de la vida del préstamo (paga extra de junio cada año, herencia, devolución IRPF significativa, etc.).

Para simular múltiples amortizaciones, puedes hacerlo iterativamente:

1. Calcula la primera amortización con la calculadora.
2. Anota el nuevo capital pendiente y la nueva cuota o nuevo plazo.
3. Recalcula con esos nuevos datos para la siguiente amortización.
4. Repite.

Es un proceso manual pero te da una buena aproximación. En V2 podríamos añadir soporte nativo para múltiples amortizaciones.

Gastos asociados a la compra de la vivienda

Comprar una casa no es solo pagar el precio. Hay gastos asociados que esta calculadora no incluye:

Impuestos:

• ITP por CCAA en vivienda usada: 6-10 % del precio según CCAA. La cifra varía mucho:
  • Madrid: 6 %.
  • Cataluña: 10 %.
  • Andalucía: 7 %.
  • Comunidad Valenciana: 10 %.
• IVA (10 %) + AJD (1-1,5 %) en vivienda nueva (sustituye al ITP).

Gastos de gestión:

• Notaría: 600-900 € aproximadamente.
• Registro: 400-700 € aproximadamente.
• Gestoría: 300-500 €.
• Tasación: 250-500 €.

Comisiones del banco:

• Apertura: 0 %-1 % del capital (0 % es lo más habitual hoy).

Total aproximado de gastos asociados: 8-12 % del precio del inmueble, dependiendo de la CCAA y si la vivienda es nueva o usada.

Regla práctica: necesitas haber ahorrado el 30-32 % del precio (20 % entrada + 10-12 % gastos) antes de comprar.

Si esos gastos asociados superan tus ahorros, algunos compradores los financian con un préstamo personal a corto plazo. Para ver la cuota y la TAE real, usa la calculadora de préstamo personal.

Esta calculadora no calcula los gastos asociados. Para una calculadora completa de coste de compra de vivienda, conviene complementar con otra herramienta o pedir presupuesto al gestor.

Hipoteca para no residentes

Si vives fuera de España y quieres comprar una vivienda aquí, las condiciones de la hipoteca son distintas:

• Financiación máxima reducida: típicamente 60-70 % del valor (vs 80 % para residentes).
• Tipos de interés más altos: el banco percibe más riesgo.
• Documentación específica: NIE, certificados de ingresos en el país de residencia, declaración fiscal extranjera, etc.
• Convenios de doble imposición que pueden afectar.

Esta calculadora no está diseñada para hipotecas de no residentes. Los resultados son orientativos.

Hipoteca multidivisa

Las hipotecas multidivisa permiten elegir la divisa en que se denomina la deuda (típicamente yenes o francos suizos), buscando aprovechar tipos más bajos. Tienen un riesgo cambiario elevado: si la divisa elegida se aprecia frente al euro, tu deuda en euros sube.

Tras la crisis financiera y múltiples sentencias del Tribunal Supremo, las multidivisa han caído en desuso. Esta calculadora no las cubre y no recomendamos plantearlas para perfil de hogar medio.

Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es un producto pensado para mayores de 65 años con vivienda en propiedad: el banco te da una renta vitalicia o un capital, y al fallecer recupera el préstamo vendiendo la vivienda (o los herederos pueden cancelarlo).

Es un producto distinto a la hipoteca tradicional. Esta calculadora no la cubre. Para informarte sobre hipoteca inversa, consulta con asesores especializados.

Subrogación de hipoteca

La subrogación consiste en cambiar tu hipoteca de un banco a otro, manteniendo el mismo capital pendiente pero con mejores condiciones (TIN más bajo, plazo distinto, etc.). Es una operación frecuente cuando los tipos bajan.

Esta calculadora no calcula directamente subrogaciones, pero puedes simularla manualmente:

1. Calcula tu hipoteca actual con sus datos.
2. Calcula una "nueva hipoteca" con el capital pendiente actual + las condiciones del banco al que te quieres subrogar.
3. Compara el coste total restante.

Importante: la subrogación tiene gastos asociados (notaría, comisión de subrogación de tu banco actual, comisión de apertura del nuevo banco si la hay). Calcula si compensa.

Novación de hipoteca

La novación consiste en modificar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco (cambiar tipo, plazo, capital, etc.). Es similar a la subrogación pero sin cambiar de entidad.

Esta calculadora no calcula directamente novaciones, pero el método de simulación es el mismo que para subrogación.

Avales públicos para jóvenes (ICO)

El Aval ICO Vivienda Joven permite a personas menores de 35 años (o familias monoparentales) acceder a hipotecas con financiación hasta el 100 % del valor, frente al 80 % habitual. El ICO avala el 20 % adicional al banco.

Requisitos típicos:

• Ser menor de 35 años (o familia monoparental).
• Comprar tu primera vivienda habitual.
• Ingresos máximos según CCAA.
• Vivienda con precio máximo según CCAA.

Esta calculadora no incluye estos avales en el cálculo. Si te corresponden, tu LTV puede ser del 100 % sin que el banco rechace la operación.

Hipoteca con cláusulas especiales (suelo, IRPH, etc.)

Hipotecas firmadas hace años pueden tener cláusulas especiales que ya no se aplican en hipotecas nuevas:

• Cláusula suelo: tipo mínimo aplicable aunque el euríbor baje. Declarada nula por el TJUE en 2016 si no fue informada correctamente.
• IRPH: índice alternativo al euríbor, sentenciado como abusivo en muchos casos.
• Cláusulas de redondeo al alza.

Si sospechas que tu hipoteca tiene cláusulas abusivas, conviene revisarla con un abogado especializado. Esta calculadora aplica el cálculo estándar al euríbor, no contempla estos casos antiguos.

Hipotecas para autónomos y profesionales

Los autónomos y profesionales pueden tener condiciones específicas:

• Tipos algo más altos: el banco percibe más riesgo en ingresos variables.
• Documentación adicional: declaraciones IRPF, modelo 130, cuentas anuales si tienes sociedad.
• Cuota máxima admisible: típicamente el banco acepta una cuota de hasta el 30-35 % de los ingresos netos demostrables.

Esta calculadora funciona igual para autónomos, pero los tipos por defecto reflejan ofertas para asalariados. Si eres autónomo, ajusta el TIN según la oferta real que te haga tu banco.

Cuándo consultar con un asesor

Casos donde un asesor hipotecario o financiero es muy recomendable:

• Compra de vivienda principal cuando tu situación financiera es ajustada.
• Compra de segunda residencia o inversión inmobiliaria.
• Subrogación o novación de una hipoteca existente.
• Hipoteca con cláusulas que no entiendes.
• Reclamación por cláusulas abusivas (suelo, IRPH, gastos formalización).
• Multidivisa o productos hipotecarios complejos.
• Cancelación anticipada total con cuantía elevada.
• Cualquier duda sobre ofertas vinculantes de varios bancos.

Existen asesores hipotecarios independientes (no vinculados a ningún banco) que pueden ayudarte a comparar ofertas y negociar mejores condiciones. Algunos cobran una comisión, otros son gratuitos para el cliente (cobran al banco).

Para casos sencillos (asalariado típico, vivienda habitual, oferta de banco competitivo), esta calculadora te dará una estimación razonablemente precisa para tomar decisiones.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Recogemos abajo las 8 preguntas más buscadas en Google sobre hipotecas en España, respondidas con extensión y aplicadas a las cifras vigentes de mayo 2026 (euríbor 2,747 %). Despliega cada pregunta en el bloque Preguntas frecuentes al final de la página para ver la respuesta completa.

Las preguntas cubren:

• Cuánto puedes pedir de hipoteca según tu sueldo.
• Qué es el LTV y por qué importa que sea ≤ 80 %.
• Hipoteca fija vs variable vs mixta en 2026.
• Cuánto te ahorras al amortizar anticipadamente.
• Qué pasa cuando termina el tramo fijo de una mixta.
• Amortizar la hipoteca o invertir el dinero.
• Gastos asociados a la compra (ITP, IVA, AJD, notaría, etc.).
• Plazo máximo y mínimo legal y bancario.

Fuentes oficiales y metodología

La fiabilidad de una calculadora de hipoteca depende de las fuentes que utiliza, de la metodología aplicada y de la corrección del cálculo matemático. Esta calculadora se basa en la fórmula estándar del sistema de amortización francés (utilizado por el 99 % de hipotecas en España) y en cifras de mercado vigentes en mayo 2026.

Fuentes principales

Sistema de amortización francés: la fórmula matemática C = V × i / (1 − (1 + i)^(−N)) es el estándar bancario español, documentado en:

• BBVA Asset Management: "Cómo se calculan los intereses y la cuota en el sistema francés".
• Banco Sabadell: "Sistema de amortización francés".
• Ibercaja: "¿En qué consiste el sistema de amortización francés?".
• Bankinter, ASUFIN y otras entidades.
• Wikipedia: artículo "Préstamo francés" con desarrollo matemático.

Caso de validación: hipoteca de 100.000 € a 30 años al 2 % TIN fijo → cuota mensual exacta de 369,62 €. Esta calculadora ha sido validada al céntimo contra este caso de control y otros 32 casos del cuadro de tests.

Euríbor (índice de referencia para variables y mixtas):

• Publicado oficialmente en el BOE durante los primeros días hábiles de cada mes.
• Calculado por el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI): media aritmética de los valores diarios del mes anterior.
• Valor aplicado por defecto en esta calculadora: 2,747 % (media oficial abril 2026, BOE 1-2 mayo 2026).

Tipos hipotecarios de mercado (mayo 2026):

• Datos contrastados con Idealista Hipotecas, Rankia, HelpMyCash, Kelisto, Gibobs, Banco Sabadell.
• Hipoteca fija: TIN típico 2,40-3,30 %.
• Hipoteca variable: euríbor + 0,49-0,80 % diferencial.
• Hipoteca mixta: tramo fijo 1,50-2,75 % + tramo variable euríbor + 0,50-0,75 %.

Marco legal:

• Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Regula:
  • Límites a las comisiones de amortización anticipada.
  • Plazo mínimo de 10 días entre FEIN y firma en notaría.
  • Información precontractual obligatoria.
  • Derechos del consumidor en caso de impago.
• Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946): marco general.
• Reglamento Hipotecario (Decreto de 14 de febrero de 1947).
• Real Decreto 716/2009: medidas de protección al deudor hipotecario.

Metodología de cálculo

El cálculo se realiza según el sistema de amortización francés con las siguientes precisiones técnicas:

Cálculo de la cuota mensual

C = V × i / (1 − (1 + i)^(−N))

Donde:

• C: cuota mensual (€).
• V: capital pendiente al inicio del cálculo (€).
• i: tipo de interés mensual (TIN anual / 12).
• N: número de meses restantes hasta el fin del préstamo.

Cuadro de amortización mensual

Para cada mes desde el 1 hasta el N total:

intereses_mes = capital_pendiente_inicio_mes × i
amortizacion_mes = cuota - intereses_mes
capital_pendiente_fin_mes = capital_pendiente_inicio_mes - amortizacion_mes

El último mes ajusta el residuo para que el capital pendiente sea exactamente 0.

Hipoteca fija

Cuota constante durante todo el plazo. Se calcula una sola vez al inicio.

Hipoteca variable

• Año 1 (TIN bonificado): cuota fija calculada como si todo el plazo fuera al TIN bonificado.
• Año 2 en adelante: cuota recalculada al inicio del año 2 con el TIN aplicable (euríbor + diferencial), tomando como capital lo que queda pendiente al final del año 1.
• En revisiones posteriores reales, el TIN cambia con el euríbor del momento. Esta calculadora asume euríbor constante (escenario base).

Hipoteca mixta

• Tramo fijo (años 1 a N): cuota constante calculada con el TIN del tramo fijo aplicado al plazo total. Esto significa que durante el tramo fijo se amortiza poco capital (la cuota es baja).
• Tramo variable (años N+1 hasta fin): al cambiar de tramo, se recalcula la cuota con el TIN variable aplicable y el capital pendiente al final del tramo fijo, para los años restantes.

Amortización anticipada

Sobre la hipoteca calculada en el modo principal:

1. Se construye el cuadro de amortización hasta el mes M en que el usuario amortiza.
2. Tras la cuota del mes M, se reduce el capital pendiente en el importe amortizado.
3. Modalidad "reducir cuota": se mantiene el plazo (mismo número de meses restantes) y se recalcula la cuota con la fórmula estándar usando el nuevo capital pendiente.
4. Modalidad "reducir plazo": se mantiene la cuota original y se calcula cuántos meses se tarda en amortizar el nuevo capital pendiente con esa cuota: N_nuevo = -log(1 - capital × i / cuota) / log(1 + i), redondeado hacia arriba.

Validación de los cálculos

Cada caso de prueba se ha validado con cálculo manual paso a paso, citando la fórmula del sistema francés. La suite de tests cubre 33 casos representativos:

• 8 casos de tipo fijo (incluyendo el caso canónico de validación).
• 6 casos de tipo variable.
• 5 casos de tipo mixto.
• 8 casos de amortización anticipada (varios momentos de amortización, ambas modalidades, casos límite).
• 6 casos de validaciones y casos extremos.

Adicionalmente, 8 tests Playwright e2e verifican el flujo completo de la UI.

Cifras del caso canónico (100.000 € a 30 años al 2 % TIN fijo): cuota mensual exacta de 369,62 €/mes, intereses totales 33.062,80 €. Esta cifra emblemática se cumple al céntimo.

Limitaciones declaradas

Esta calculadora cubre los casos mayoritarios del mercado hipotecario español. Casos NO cubiertos en V1:

• Productos vinculados que reducen el TIN (seguros, plan pensiones, tarjetas, etc.).
• Comisión de amortización anticipada (regulada por Ley 5/2019).
• Múltiples amortizaciones anticipadas (solo una en V1).
• Gastos asociados a la compra (notaría, registro, ITP/IVA/AJD, gestoría, tasación).
• Hipoteca para no residentes.
• Hipoteca multidivisa.
• Hipoteca inversa.
• Subrogación y novación (simulables manualmente).
• Avales públicos para jóvenes (ICO Vivienda Joven).
• Cláusulas especiales (suelo, IRPH, etc.).
• Sistema de amortización alemán o americano (solo francés en V1).
• Proyecciones del euríbor (la cuota variable usa el valor actual constante).
• Reducir-plazo en multi-tramo: la cuota del tramo actual se mantiene; el plazo solo se reduce si el capital se agota antes del fin contractual del último tramo.

Para casos atípicos, conviene consultar con un asesor hipotecario o pedir la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) al banco.

Sobre la actualización de los datos

Las cifras hipotecarias se actualizan continuamente según:

• Euríbor: publicación mensual oficial en BOE (primeros días de cada mes).
• Tipos de mercado: ofertas bancarias visibles en Idealista, Rankia y otros comparadores.
• Marco legal: cambios en Ley 5/2019, Ley Hipotecaria, normativa autonómica de ITP.

Esta calculadora se revisa periódicamente (al menos trimestralmente) para reflejar los cambios. La fecha de última actualización del euríbor está documentada en src/data/financiero/2026/hipotecas-2026.ts. Si en algún momento detectas que un dato está desactualizado, te invitamos a comunicarlo a través del formulario de contacto.

Aviso legal

Esta calculadora es una herramienta orientativa de cálculo. Los resultados se basan en la fórmula matemática del sistema de amortización francés y en cifras de mercado actuales. No sustituye a la oferta vinculante (FEIN) que debe entregarte el banco ni al asesoramiento de un profesional.

VisorFiscal no asume responsabilidad por decisiones tomadas en base a estos cálculos. Para situaciones específicas (productos vinculados, comisiones, hipoteca para no residentes, multidivisa, subrogación, cláusulas abusivas, etc.), conviene consultar con un asesor hipotecario independiente o el Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España ante reclamaciones.

Para una decisión rigurosa antes de firmar tu hipoteca:

1. Pide a varios bancos (mínimo 3) sus ofertas vinculantes (FEIN).
2. Compara la TAE (no solo el TIN), que incluye todos los gastos asociados.
3. Verifica las comisiones: apertura, amortización anticipada, subrogación.
4. Revisa los productos vinculados y calcula su coste anual.
5. Asegúrate de respetar el plazo mínimo de 10 días entre la FEIN y la firma en notaría (Ley 5/2019).
6. Lee detenidamente todas las cláusulas en notaría antes de firmar.

La hipoteca es la decisión financiera más importante de tu vida. Tómate el tiempo necesario para entenderla bien.