¿Qué es el ITP y quién lo paga?
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP, modalidad TPO) grava la compra de bienes entre particulares o a empresas que no actúan como promotoras inmobiliarias. En el caso de la vivienda, se aplica a la compra de vivienda usada (segunda mano): si compras directamente de una promotora una vivienda nueva, pagas IVA (10%) más AJD en su lugar, un impuesto distinto no cubierto por esta calculadora.
El ITP lo paga siempre el comprador, no el vendedor. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan su propio tipo de gravamen dentro de los límites que marca la normativa estatal (Real Decreto Legislativo 1/1993). Por eso el tipo varía tanto de una comunidad a otra: desde el 6% de Madrid hasta el 13% en los tramos más altos de Baleares o Cataluña.
La base imponible: el Valor de Referencia del Catastro
Desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal), la base imponible del ITP ya NO es el precio que pactas en la escritura sin más: es el mayor entre dos valores:
- El Valor de Referencia que el Catastro asigna anualmente al inmueble.
- El precio o contraprestación pactada en la escritura.
Esto significa que, aunque negocies un precio bajo con el vendedor, si el Valor de Referencia del Catastro es superior, Hacienda te cobrará el ITP sobre ese valor superior. Puedes consultar gratis el Valor de Referencia de cualquier inmueble en sedecatastro.gob.es antes de firmar, introduciendo la referencia catastral o la dirección.
Escala marginal vs. tipo único: la diferencia que puede costarte miles de euros
La mayoría de comunidades autónomas con tarifa progresiva aplican una escala marginal, igual que el IRPF: cada tramo de la tarifa grava solo la parte del valor que cae dentro de ese tramo. Por ejemplo, en Cataluña una vivienda de 700.000€ tributa al 10% los primeros 600.000€ (60.000€) y al 11% los 100.000€ restantes (11.000€), total 71.000€.
Sin embargo, Asturias funciona de forma distinta: su normativa establece que la cuota se obtiene aplicando el tipo de la tarifa "atendiendo al valor íntegro del bien". Esto es un tipo único (efecto acantilado): el tramo en el que cae el valor total determina el tipo que se aplica a TODO el importe, no solo al exceso. Una vivienda de 480.000€ en Asturias tributa íntegramente al 9% (43.200€), y no 300.000×8%+180.000×9% (40.200€) como sería si fuera marginal.
Algo parecido ocurre con el recargo de la Comunidad Valenciana para inmuebles de más de 1.000.000€: el 11% se aplica sobre el valor íntegro del inmueble, no solo sobre el exceso de un millón. Un inmueble de 1.000.000,01€ tributa íntegramente al 11%. Esta calculadora respeta estas diferencias jurisdicción por jurisdicción, y siempre muestra el desglose exacto por tramos para que veas cómo se ha calculado tu cuota.
Cómo usar esta calculadora paso a paso
La calculadora tiene tres campos y recalcula sola: no hay botón de «calcular». El resultado se actualiza en cuanto cambias cualquier dato.
1. Valor del inmueble
Aquí no va necesariamente el precio que vas a pagar. Va la base imponible, que es el mayor entre el Valor de Referencia que el Catastro asigna al inmueble y el precio escriturado. Es la regla del artículo 10 del Texto Refundido del ITP y AJD en la redacción que le dio la Ley 11/2021, y está vigente desde 2022.
Consulta el Valor de Referencia gratis en sedecatastro.gob.es con la referencia catastral o la dirección, compáralo con el precio pactado e introduce aquí el más alto de los dos. Si pones el precio de compra cuando el Valor de Referencia es mayor, la cifra que te saldrá será más baja que la que acabarás pagando.
2. Comunidad autónoma o territorio del inmueble
Lo que manda es dónde está la vivienda, no dónde vives tú ni dónde se firma la escritura. El desplegable separa el régimen común del foral porque son normativas distintas, y el País Vasco aparece desglosado en sus tres territorios históricos (Álava, Bizkaia y Gipuzkoa), que tienen cada uno su propia Norma Foral.
Al seleccionar la jurisdicción, la calculadora aplica su tarifa general y respeta su forma de aplicarla: marginal por tramos en la mayoría, tipo único sobre el valor íntegro en Asturias, y el recargo por valor íntegro de la Comunitat Valenciana por encima de 1.000.000 €. Si el territorio tiene alguna particularidad, verás el aviso correspondiente bajo el resultado.
3. Supuesto de tipo reducido (opcional)
Déjalo en «Ninguno (tipo general)» para ver lo que pagarías sin bonificaciones: es el caso por defecto y el que debes usar si no estás seguro. El desplegable solo lista los supuestos que existen en la jurisdicción que hayas elegido, cada uno con sus condiciones y la norma que lo ampara.
Seleccionar uno es una simulación, no una comprobación: la calculadora no sabe tu edad, tu renta ni dónde estás empadronado, así que no verifica que cumplas nada. Úsalo para ver cuánto te ahorrarías si cumplieras, y confirma los requisitos exactos con la agencia tributaria antes de marcar la casilla en el Modelo 600.
4. Leer el resultado
Bajo la cuota aparece el desglose tramo a tramo: qué parte del valor ha caído en cada tramo, a qué tipo y cuánto suma cada uno. Sirve para comprobar el cálculo a mano y para ver si tu jurisdicción está aplicando una escala marginal o un tipo único sobre el total.
Tipo general de ITP por comunidad autónoma (2026)
Esta tabla resume el tipo general de ITP para la compra de una vivienda usada por un comprador particular sin bonificaciones, en las 21 jurisdicciones españolas. Los tipos reducidos (jóvenes, familia numerosa, discapacidad, VPO, municipios rurales) no están incluidos: consúltalos en el desplegable de la calculadora tras seleccionar tu jurisdicción.
Régimen común (CCAA + Ceuta y Melilla)
| Jurisdicción | Tipo general 2026 |
|---|---|
| Andalucía | 7% fijo |
| Aragón | 8%–10% (marginal) |
| Asturias | 8%–10% (tipo único) |
| Canarias | 6.5% fijo |
| Cantabria | 9% fijo |
| Castilla y León | 8%–10% (marginal) |
| Castilla-La Mancha | 9% fijo |
| Cataluña | 10%–13% (marginal) |
| Comunidad de Madrid | 6% fijo |
| Comunitat Valenciana | 9% fijo |
| Extremadura | 8%–11% (marginal) |
| Galicia | 8% fijo |
| Illes Balears | 8%–13% (marginal) |
| La Rioja | 7% fijo |
| Región de Murcia | 7.75% fijo |
| Ceuta | 3% efectivo (6% − 50% bonif.) |
| Melilla | 3% efectivo (6% − 50% bonif.) |
Régimen foral
| Territorio | Tipo general 2026 |
|---|---|
| Álava (Araba) | 7% fijo |
| Bizkaia | 4% vivienda (7% otros inmuebles) |
| Gipuzkoa | 4% vivienda (7% otros inmuebles) |
| Navarra | 6% fijo |
El régimen foral de Navarra y País Vasco tiene su propia normativa, distinta de la estatal. Álava, Bizkaia y Gipuzkoa están verificados con confianza media en este dataset (ver el aviso correspondiente en la calculadora); antes de una operación real, contrasta la cifra con la hacienda foral correspondiente.
Los tipos reducidos no se aplican solos
Casi todas las comunidades autónomas tienen tipos reducidos o bonificaciones para colectivos concretos: menores de 35-40 años, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, vivienda de protección oficial, municipios en riesgo de despoblación, víctimas de violencia de género, entre otros. Estos tipos no se aplican automáticamente: debes cumplir y acreditar los requisitos exactos (edad, renta, superficie de la vivienda, porcentaje de financiación hipotecaria, empadronamiento) y, en la mayoría de comunidades, indicarlo expresamente al presentar el Modelo 600 dentro del plazo de 30 días hábiles desde la firma.
Esta calculadora te muestra los tipos reducidos disponibles en la jurisdicción que selecciones, con sus condiciones y la norma que los ampara, y te permite simular el resultado si crees que cumples alguno. Aun así, verifica siempre los requisitos exactos con la agencia tributaria autonómica antes de presentar tu autoliquidación: si Hacienda comprueba que no cumplías los requisitos, te reclamará la diferencia con recargos e intereses de demora.
Para profundizar en la normativa completa por comunidad autónoma —bonificaciones, requisitos de cada tipo reducido, plazos y casos especiales—, el artículo ITP de vivienda usada por CCAA (2026) recoge el detalle jurisdicción por jurisdicción.
Una nota sobre esta calculadora
Esta calculadora es orientativa y cubre la compra de vivienda usada entre particulares con el tipo general de cada jurisdicción. No sustituye el asesoramiento de una gestoría o notaría, que conocen tu situación completa y pueden verificar si te corresponde algún tipo reducido, recargo por gran tenedor, o supuesto especial no cubierto aquí (locales comerciales, terrenos, segundas y ulteriores transmisiones de VPO, negocios jurídicos complejos). Antes de firmar la escritura o presentar el Modelo 600, confirma la cifra final con un profesional.
Fuentes oficiales y metodología
El ITP es un impuesto cedido: cada comunidad autónoma fija su propio tipo, y los territorios forales tienen normativa independiente. Eso significa que no hay una única norma que citar, sino 21. Abajo está la que ampara el tipo general de cada jurisdicción, con enlace al boletín oficial correspondiente para que puedas leer el artículo tú mismo.
Norma que fija la base imponible
La base imponible es común a todo el régimen común y no la fija la comunidad autónoma, sino el Estado: la base imponible es el mayor entre el valor de referencia del catastro y el precio de compra escriturado.
- Art. 10 del Texto Refundido del ITP y AJD (Real Decreto Legislativo 1/1993), en la redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal — BOE
En los territorios forales la comprobación de valores sigue su propia normativa, que persigue el mismo objetivo pero no se ha verificado que use literalmente el Valor de Referencia estatal. Por eso la calculadora muestra un aviso específico al seleccionar Navarra o cualquiera de los tres territorios del País Vasco.
Norma que fija el tipo general, jurisdicción por jurisdicción
La columna Verificación no es un adorno. Alta significa que se ha leído el artículo legal literal. Media significa que el dato está corroborado por dos o más fuentes jurídicas convergentes, pero no se pudo leer el texto literal completo en la última revisión. Hoy está en media Asturias: si tu operación es ahí, contrasta la cifra con el boletín oficial o la agencia tributaria de esa jurisdicción antes de firmar.
Metodología de cálculo
La cuota se obtiene aplicando la tarifa de la jurisdicción a la base imponible, respetando cómo dice cada norma que debe aplicarse:
- Escala marginal (el caso general): cada tipo grava solo la parte de la base que cae dentro de su tramo, igual que el IRPF.
- Tipo único sobre el valor íntegro: el tipo del tramo en el que cae el valor total se aplica a toda la base. Es el caso de Asturias, cuya norma dice expresamente que la cuota se obtiene «atendiendo al valor íntegro del bien», y el del recargo de la Comunitat Valenciana por encima de 1.000.000 €.
- Tipo fijo: una sola alícuota sobre toda la base, sin tramos.
Los redondeos se hacen a dos decimales en cada tramo y en el total. Los tipos reducidos nunca se aplican solos: solo entran en el cálculo si los seleccionas expresamente, y entonces el resultado se etiqueta como simulación.
Hay dos casos base que merecen mención porque no se leen directamente de la tarifa general. En Álava (Araba), Bizkaia y Gipuzkoa la tarifa general recoge el tipo de «otros inmuebles», así que para una vivienda la calculadora usa el tipo específico de vivienda de cada Norma Foral. En Ceuta y Melilla se aplica automáticamente la bonificación del 50 % del artículo 57 bis del Texto Refundido, porque no depende de ninguna característica del comprador.
Los enlaces de la tabla anterior no están escritos en esta página: salen del
campo de fuente de cada jurisdicción en el dataset, que tiene su propio guardián
—src/data/fiscal/__tests__/fuentes-oficiales.test.ts— exigiendo que
todo enlace citado pertenezca a un dominio oficial. Por eso esta sección no
contiene ninguna URL literal.
Cómo se mantiene actualizado
Cada tipo vive en un fichero de datos propio junto a la cita de su norma y su nivel de verificación, y la tabla de arriba se genera desde esos mismos ficheros: no hay cifras escritas a mano en este artículo que puedan quedarse desfasadas respecto a lo que calcula la herramienta. La lógica de cálculo está cubierta por tests automatizados que comprueban los tramos, el efecto acantilado de Asturias, el recargo valenciano y los casos base de Bizkaia, Gipuzkoa, Ceuta y Melilla.
Los tipos se revisan cuando una comunidad publica una modificación de sus tributos cedidos, algo que suele concentrarse en las leyes de acompañamiento de los presupuestos autonómicos. Si detectas un tipo desactualizado, escríbeme y lo corrijo citando la norma nueva. Puedes ver el detalle completo de la metodología del sitio en la página de metodología.